关于我省物业管理行业现状、问题及建议(2004)

2016-12-21 05:08:19 来源:广东政协网

关于我省物业管理行业现状、问题及建议

 

理由:物业管理行业关系社会安宁与稳定,涉及千家万户的生活、生产秩序。近年来因物业管理行业引发较多社会问题和较大的社会震荡,足见物业管理行业的重要程度。二00三年九月一日国务院颁布《物业管理条例》正式实施,对于规范物业管理行为,维护物业管理秩序,保障业主和物业管理企业权益,改善安居环境,提升城市现代化水平,推动物业管理行业的健康发展意义深远。

 

我省从一九九八年开始推行规范的物业管理。因我省房地产市场发展较快,业主对安居环境要求提高,促使物业管理行业迅速培育和成长。现存的状况:

 

1、物业管理行业起步晚,市场化程度较低,众多物业管理公司脱胎于房地产开发公司,附属于开发商,两者关系未理清,服务主动性较差。

 

2、物业管理企业规模普遍较小,资质较低。目前我省物业管理企业不断增加,但缺乏服务质量、服务资质较高的物业管理企业。

 

3、物业管理行业受房地产小区规模较小的制约,管理覆盖面较低,难以产生规模效益,物业管理行业盈利水平低,较多企业处于亏损状态,影响物业管理行业的发展和物业服务水平。

 

4、物业管理企业服务水平良莠不齐,物业管理价质不符,违规、侵权的现象时有发生,投诉呈上升趋势。

 

随着《物业管理条例》实施,人们维权意识提高,物业管理行业深层次问题已日益暴露出来,表现在:

 

一、物业管理行业法律、法规严重滞后、制约行业的发展,缺乏配套性法规和规范性文件,导致:1、物业管理公司与开发商产权关系不明晰、责权利难以界定,以致物业管理收费纠纷增加,物业管理企业缺乏动力。

 

2、物业管理公司与业主的法律责任不明确,小区失盗、人身伤害等违约、侵权及刑事责任案件,司法机关处理时缺乏充足的法律依据。

 

3、开发商、物业管理公司、业主之间在相关物业及资料、维修基金的移交、服务内容、服务标准等方面存在法律空白,业主的利益不能得到有效的保障。

 

二、物业管理企业与开发商存在隶属及利益关系,同时物业管理公司兼顾开发与管理的职能,其自身弊端制约物业管理行业。

 

目前物业管理公司有三种类型:1、从属于房地产开发企业的附属公司;2、业主委员会或其它组织创办的物业管理公司;3、部分是由房管所演变而来。据统计全国大约有1/3物业管理企业从开发商派生出来,造成建设与管理职责不清,物业管理缺乏有效衔接,致使物业管理公司依附受制于房地产开发商,导致重建设、重销售、轻管理的问题得不到根本解决,开发项目在规划、设计、施工期间遗留的问题,入住后引起居民对物业管理的不满。部分开发商追求短期利益,对物业管理盲目承诺,给后续物业管理造成困难。

 

三、物业管理企业自身管理水平较低,盈利水平较差,服务领域狭窄,服务理念滞后。存在如下问题:1、物业管理企业服务意识不强,经管理念落后。2、物业管理企业规模小,服务项目少,成本高、盈利差。3、经营管理不善,服务质量不高,服务得不到业主认可。4、服务领域只局限于物业维修,共同设施设备养护仅停留在商品房售后服务阶段,未创新服务手段,拓展服务领域。5、从业人员整体素质较低、专业人才缺乏,其专业技术、应急处理能力难以适应现代化物业管理的需求。6、企业经营不规范,个别企业巧立名目,多收费,以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理,激化社区矛盾,激化住户与物业管理公司的矛盾。

 

四、物理管理行业竞争机制尚未完全建立,企业经营无法进入良性循环,限制行业的发展。

 

1、物业管理的招投标体制未建立健全,也未引入竞争机制,物业管理行业公平、公正、公开竞争机制不完善,业主委员会无法选聘满意的物业管理公司。个别物业公司以欺诈、贿赂等手段取得管理权。企业管理水平参差不齐,无法满足高标准的服务要求。

 

2、政府相关部门对物业管理收费标准未放开,物业管理的收费标准不是由市场调节,收取的费率偏低;物业管理企业管理区域越大,亏损越多,限制物业管理企业发展动力。

 

五、物业维修基金未建立规模科学的归集、使用、管理制度,维修基金无法到位。同时,政府主管部门对维修基金的管理模式不统一、管理不规范,造成开发商和物业管理企业违规使用和挪用维修基金,侵害业主的权益,影响住房的使用和公共财产的增值。

 

六、物业管理行业的管理体制未理顺,存在政出多门,多头管理的现象。

 

物业管理行业涉及建筑开发商、业主、业主委员会、居委会等众多方面的利益,因管理体制尚未理顺,形成各部门参与管理,物业管理公司无所适从的局面。目前物业管理归口主管部门是建设局,而房地产开发商属国土局管理,因物业管理与房地产开发不可分割,联系紧密,分属不同部门管理,造成物业管理工作不协调。

 

我省是现代化率先实现之地区,市场化程度较高,此前诸多体制改革的成功模式在全省、乃至全国推广。物业管理行业在服务业中蕴藏着较大的商业潜力和经济、社会价值,因此我省、市、区积极探索物业管理行业有益的经验,对提升我省的城市化水平,带动第三产业的发展具有重要的意义。措施如下:

 

一、结合我省实际情况,尽快制定实施细则和规范性文件,建立和完善物业管理的法律法规保障,探索激励物业管理行业良性发展的模式。

 

1、《物业管理条例》的实施为物业管理行业的发展奠定了法律基础,但实际操作中缺乏配套、完善的措施。希望主管部门尽快制定《物业管理招标管理办法》、《住房公共维修基金管理办法》、《物业管理业主委员会规划》细则。同时出台《业主大会规程》、《物业管理服务标准》等规定配套文件,规范物业管理行业的经营行为。

 

2、构建、丰富物业管理法律、法规、政策体系,明晰开发商、建筑商、物业公司、业主的权利义务及责任,确保小区公共利益及业主人身财产不受侵害。

 

3、明确业主委员会的法律地位,否则因其不具备相应法律资格无法代表业主行使权利。

 

二、理顺物业管理行业管理体制,完善物业管理市场竞争机制,维护有序竞争的市场秩序。

 

1、物业管理公司作为服务性企业,具有自主经营、自负盈亏的权利。政府职能部门职责是严格审核物业公司资质、物价部门核准收费标准,业主委员会检查、监督物业公司履约状况。各部门职责明确,才能为物业管理行业创造有序的竞争环境。

 

2、鉴于物业管理行业和房地产开发业务联系密切,彼此衔接,分别由两个部门主管难以协调二者关系,难以规范统一管理,建议由国土规划部门统一管理。

 

3、坚持市场调节的原则,放开物业管理收费标准,针对成立业主委员会的小区,物业管理标准依其服务质量,由双方协商。未成立业主委员会小区按政府指导价,依据服务内容,但可有一定幅度浮动收费标准,激发物业管理公司提高服务品质的动力。

 

三、政府主管部门推行公开透明、竞争上岗的物业管理从业原则,严格资质评定,规范物业管理公司服务行为。

 

1、政府有关部门依照《物业管理招标办法》,责成开发商做好小区招标工作,根据建成小区的档次和等级评定,选择具备资质的公司投标,业主委员会根据物业公司投标情况,择优选聘,规范物业公司服务范围和水平。

 

2、政府主管部门按物业公司资金状况、人员结构、服务水平、管理业绩评定资质,不同等级的物业管理公司只能从事与其相应档次的住宅小区楼宇,杜绝承接高于其服务水平和管理能力的业务。

 

四、引导物业管理企业创新服务方式,提升管理水平和服务质量,实现公共财产保值增值。

 

1、拓宽物业管理服务领域,实现从提供保洁、保安、绿化、房屋维修等公共性服务过渡到委托性服务,最终走向附加值较高的特约性服务为主的物业管理领域。

 

2、实行房地产开发商与物业公司彻底脱钩,转变服务意识,物业管理企业建立明晰的约束和激励机制,培育完全竞争性的物业管理市场。

 

3、提高管理手段,建立住户档案、车辆管理、收费状况等先进、科学管理方法,增加服务内容的透明度,建立社区经营保障机制。

 

4、建立物业管理人员职业资格制度,提升物业管理人员素质,培养高素质的专业人才,满足高质量的物业管理需求。

 

五、建立畅通的物业维修基金管理制度,更新观念、实现公共财产增值和房屋的终生保修,维护业主利益。

 

1、建立明确、规范的收取标准、使用程序和项目,由业主委员会民主决策,物业管理公司公开使用计划和物业管理服务内容。

 

2、建议建立维修基金参与保险模式,政府部门制定房屋终身保修费用标准,由业主集中维修基金向保险公司投保,确保业主房屋终身保修和公共财产增值。

 

六、成立物业管理行业协会,建立解决物业管理问题的机制和渠道。

 

物业管理公司成立行业协会有助于提高业务管理水平,鼓励物业管理公司的合作和经验分享,以及向政府部门提供专业意见,同时制订行业解决物业管理问题的制度,通过行业协会及时处理物业管理问题,解决纷争大有裨益。