提案第20080022号
分众传媒分走了楼宇众业主的物业羹-关于
《物权法》不动产业主权益保护的建议
提 案 人：民建广东省委会
近年来，一种全新的广告媒体形式，出现在大都市人们的视线中：在全国各大城市的写字楼的电梯间、等候区等公共建筑物空间内，出现了大量的液晶电视广告，广大上班一族在等候和搭乘电梯时，完全被形形色色的电视广告所包围，这就是以江南春为代表的分众传媒（Focus Media）公司的液晶电视广告。本提案的资料素材取自于《分众的蓝海》和分众传媒公司网站等的公开资料。
2003年，分众传媒首创中国户外视频广告联播网络，以精准的受众定位和传播效果很快就取得了巨大的市场成功。短短几年内，分众传媒就成为了中国最大的户外视频广告运营商。2005年7月分众传媒成功登陆美国NASDAQ，成为海外上市的中国纯广告传媒第一股，并以1.72亿美元的募资额创造了当时的IPO纪录，目前市值超过30亿美元，是纳斯达克中国上市公司龙头股，股票代码为FMCN。分众随即开始加快并购扩张的步伐，先后将框架媒体(Framedia)和第二大运营商聚众传媒（Target Media）收归旗下。框架媒介是国内开发中高档公寓电梯平面广告最早的运营商之一，主要业务是在高档住宅区的电梯和公共空间安装配置框架，以出售框架空间(也即平面广告)获得收益。目前，分众传媒所经营的户外视频联播网已经覆盖约百个城市、约10万个终端场所，日覆盖数以千万的白领、中高收入人群和主流消费人群，以约98%的市场占有率进一步巩固了在这一领域的领导地位。为快速形成规模效应，在过去的两年多时间里，分众一直在马不停蹄地“圈地”。
如今，已在商业楼宇液晶屏广告拔得头筹的江南春，开始野心勃勃地实现他的下一步构想：沿着人们的日常生活轨迹，打造一个分众化的生活圈媒体群。分众投入巨资大步跨入平面广告，江南春的意图很明显——从商务圈跨入生活圈，因为电梯海报广告最大的受众群为公寓居民。
于是，一个典型的分众传媒所描述的广告受众就出现了：从早晨乘坐公寓电梯下楼开始即接触分众的电梯平面广告，到写字楼上班等电梯时再次接触分众的楼宇电视广告，在高级酒店、咖啡吧、KTV的商务应酬中，休闲时间在高尔夫俱乐部结识高尔夫联播网，逛商场、光顾美容美发院，周末去卖场便利店浏览大卖场联播，最后回到住所公寓的电梯内，人们将在不同地点、不同时间，不知不觉地接触到各类分众传媒的广告平台和信息，这将使分众传媒与受众的接触几率达到最大化。通过潜移默化的影响来改变人们对品牌的态度，挑起人们的消费欲望，改变受众的消费观。
接下去，作为分众创始人的江南春要做的，就是尽可能快地跑马圈地，获得更多的公共楼宇内部的广告空间，并且围绕这一概念开发出新的广告形式，江南春留给后来者的机会已不多。江南春曾表示过，谁能先获得规模谁就能垄断市场。
众所周知，传统的平面广告空间的使用权，如汽车车身广告、广告牌、灯箱广告等都是要花钱向相应的所有者购买来的，有些甚至是要竞价得来的，难道说分众的广告奇迹，仅凭其灵感、创意和海外上市，就能从天上掉不来吗？绝对不是！
目前的真实情况是：分众传媒等媒体公司凭借其垄断优势，完全没有征得业主或业主委员会同意，与商业楼宇、住宅楼物业管理公司暗箱操作，瓜分了广告收益，双方实现了“双赢”，其结果是广大写字楼和住宅楼宇的不动产业主蒙受了巨大的物业收益损失，目前的这一损失数额尚难以估算。借用一本畅销书《谁动了我的奶酪？》的书名，我们现在要问的是：“谁动了我的物业？”，答案很清楚，就是物业管理公司擅自与分众传媒公司达成协议，分走了楼宇众业主的物业羹，那么广大业主又该怎么办呢？
相对于债权而言，物权是近些年国内刚刚被认识的法律概念，目前《物权法》已于2006年十届人大五次会议获得通过，并已于今年10月1日起正式施行，最近召开的中共十七大在其政治报告中首次明确提出了“创造条件让更多群众拥有财产性收入”的最近观点。当前我国正在发展社会主义和谐社会，且随着广大人民生活水平的日益提高，物权和财产性收入等思想将越来越深入人心，并与我们日常生活息息相关。相对于车库、会所、绿化场所等物的所有权而言，广大业主对不动产广告收益区分所有权的权能和属性缺乏必要的了解，客观上也给了媒体公司以可乘之机。笔者近来调查了多家商业写字楼的物业管理公司，他们对此项收入都讳莫如深。
基于上述现状的存在，根据《物权法》的有关精神，特别是中共十七大报告中首次提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”的最近观点，笔者认为至少应当明确认定以下几个方面的问题：
1、分众传媒公司的主观方面是非善意的。因为分众传媒公司明知物业管理公司作为管理者无权处分业主的共有权，在与其协商的过程中也没有要求物业管理公司出示授权委托书，以致直接损害了业主的不动产收益权。
2、广告物业收益权的性质属于建筑物区分所有权中共有权的法定孳息。因为楼宇广告依托于建筑物，而此部分属于业主的建筑物区分所有权的共有部分，此部分产生的收益当然是建筑物区分所有权中共有权的法定孳息。
3、广告物业收益所有权的归属问题：参照《物权法》之精神，我们认为：如同会所、车库的归属权一样，不动产广告物业收益权，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，理应属于业主共有。道理很简单，同理，广告物业收益权的性质属于建筑物区分所有权中共有权的法定孳息，法定孳息应归业主所有。
4、不动产广告物业的收益分配问题：基于以上分析，在确定业主物业收益的性质和归属后，物业管理公司在与业主协商的基础上才有权向业主要求收取合理的管理费用。
解决的办法：
1、通过宣传教育，提高广大业主自身的维权意识，使广大业主明白建筑附属物与其所购置的物业一样，自己完全拥有占有、使用、收益和处分的权利，从而最大程度保障广大业主的权益；
2、严格规范分众传媒等媒体公司的商业行为，在其与物业管理公司的交易中，业主或业主委员会有权质询并要求参加其中的收益分配过程；对协商不成或未经协商同意而擅自设立楼宇广告的分众媒体，业主或业主委员会有权要求其恢复原状并赔偿因此而带来的损失；
3、广告所获得的物业收入必须公开透明，绝对不能含糊、混淆和隐瞒，及时公之于众，接受广大业主的监督；并赋予业主或业主委员会对违反协定或以欺诈等方式在楼宇广告中获取非法收益的分众媒体提起诉讼的权利；
4、对于在2007年10月1日《物权法》尚未正式实施前，实际已经存在的楼宇广告，业主或业主委员会可与物业管理公司和分众媒体协商解决纠纷，并重新明晰其细则；新的写字楼和住宅区内的物业广告，业主和业主委员会有权直接申明其自有物业财产性收入的主张。例如，业主可以要求将其中媒体广告收入部份在物业管理费、公摊费用等项费用中扣除，在取得业主或业主委员会同意后，物业管理公司可以向业主方面收取合理的管理费用，从而使业主与物业管理公司两方更加和谐、健康地发展。
