提案第20080102号
关于“城中村”工业区改造的建议
提 案 人：黄英超
随着深圳的城市化进程的发展，深圳正式结束了有农民的历史，迎来了新的发展时期。然而，伴随着深圳的辉煌的未来，与农民身份消失结伴而行的可能是深圳原居民即农村集体股份公司的持续发展的后劲消失。因为，原来深圳农村集体股份公司是借助于本身拥有的土地资源和政府的政策扶持，才在城市化进程中完成了丰厚的资本积累，才使得广大原居民过上了富裕的生活，集体资产得以壮大。但是，农民变居民并改变不了这部分人口的客观现实，缺乏生存技能，集体股份公司虽然在土地权属、经济组织和行政管理体制方面仍然保持着旧模式，仍然靠单一的土地出租和厂房出租收取租金为主，但，同时承担了应由城市政府职能部门和专业公司承担的社会职能，和大量的社会公共管理服务工作，不仅每年在水、电、道路以及托幼、养老、治安、卫生等方面要投入大量资金，同时还要花费大量的精力去处理居民的生老病死、邻里纠纷等社会性事务，甚至还要承担诸如社会治安、民事调解、社会秩序、扫除“黄、赌、毒”等社会责任。由于土地的根本失去，股份公司的收入即将减少，而人口又在不可避免的膨胀，有限的收入来源满足不了生存需求，还有各种额外负担投入，严重增加了股份合作公司的经济负担，削弱了公司发展的实力，甚至可能拖跨企业。
如果政府不居安思危，从长计议，对农村集体股份公司的持续发展给予足够关注，也许十年、二十年内，原农村集体股份公司人口的生存状态将给城市发展造成不安定因素，阻碍城市的发展。为了响应深圳建设和谐社会、成为改革开放“排头兵”的要求，必需以政策创新为手段，充分利用农村股份公司剩余资源（例如现存的工业厂房），扶持与引导相结合，促进农村股份公司的持续发展，居安思危，未雨绸缪，造福子孙后代。
集体股份公司的厂房几乎都建于80年代，主要用于出租给工厂企业。在当时，是为了发展农村经济而建的，对促进农村经济，增加农民收入起到了积极作用，但现在已成为经济发展的瓶颈。在深圳的发展建设过程中，由于政府的政策引导和土地级差的变化，94年，大部分“三来一补”企业已迁出到关外，工业厂房大量空置，作为物业收入占集体股份公司总收入的比重达到70%，有的甚至高达90%，厂房的出租难以为继。但是，由于工业厂区物业老化严重、产业化水平低、规模小、缺乏竞争力、物为经营结构不合理，规划设计标准不高、相关设施配套不全、物业管理水平较低等原因，而且，其中相当部分质量很差，成为危楼，有的甚至可能会倒塌，不仅存在大量安全隐患，给当地城市建设、管理和社会治安带来了许多难题。随着城市化的发展，旧工业厂房已对居住环境造成了不良影响，也造成了对城市景观的破坏，更严重的是厂租的下降，已造成了土地价值的巨大浪费。
在前面所述情况下，集体股份公司都在积极地思考如何面对。以下沙村为例，下沙股份公司为了稳定收入，维持发展，保障村民的利益，在1998年通过政府和国土部门，申请把部分工业厂房临时转型为商业、服装展示中心，把服装生产、设计、展示、销售集中在一起，带动了下沙的商业发展。经过多年的让利培育，下沙工商业区已汇集有商场、酒店、饮食服务行业、服装业，其中有全国有名的十大品牌在下沙设点，有影儿、贝茜、白领风彩、娜尔思、翠柏、香港著名设计师邓达智的禁牌时装等等。以往的下沙工业区事实上已变成了工商业区。但是厂房的性质和使用年代已久，使得具有良好发展前景的服装生产再也无法得到更大发展。尤其是原有厂房更无法满足服装销售及展示的需要。
然而，随着沿福路荣路地产的发展，这里密集着金海湾、翠堤湾、金域蓝湾、鸿景湾、泰然碧海红树园等众多高档楼盘。现在这一带经济发展迅速，人口愈来愈膨胀，已达几十万人口。下沙、上沙片区早已摆脱原来的城郊形象，已发展为成熟的、较为自成一体的城市区域，依托着红树林这个得天独厚的自然资源，却一直缺少大型上档次商业。即使住在此区域的众多居民难以方便购物，又使此区域城市经济和城市形象难以更上一层楼。为了优化城市土地资源配置，为了进一步保证集体股份经济的持续发展，更为了响应政府的“旧城改造”的号召，促进城市面貌、生态环境的改善，把旧工商业区改造和土地开发结合起来，建设大型中高档商业服务设施，是发展集体股份制经济的唯一出路，也是一条既造福于民又改善城市功能，既创造经济效益又积极回报社会的有效途径。
旧工商业区的改造面临拆迁面积大，赔偿安置费用多的问题，还对股份公司会造成大量的资产损失，影响公司和村民长期稳定的租金收入。但是，为了积极配合中心区建设发展，下沙股份公司说服村民同意支持改造，愿意牺牲眼前的利益，以换得美好的家园，争取经济的长足发展，为建设“和谐深圳、效益深圳”做出贡献。
在深圳的发展建设过程中，集体股份公司为了配合国土部门和支援城市建设，都给政府贡献了大量自有用地，现在土地储备越来越少，旧工业厂房成为手中唯一的可开发利用资源，也是集体股份公司手中所剩无多的资源之一。
“城中村”的改造不是城市建设中的一个孤立问题，而是与推进城市化进程、实现城市现代化的战略目标紧密相关的具有重大意义的工作。深圳作为改革开放的前治，港澳的联系的桥梁，如何解决“城中村”历史遗留问题，如何以政策扶持、引导该块资源的充分利用，促进良性改造，保证集体股份公司的代代生存、发展，达到稳定持续发展的目的，已刻不容缓。
建议：
1、原执行多年的补交地价、建商品房出售，收取一次性收益的政策，因改变了土地产权，不能对未来的集体股份公司长期生存提供保证，如何保证集体股份公司的代代生存、发展，是政策创新的要点。
2、政府应从鼓励旧村改造、造福民众、稳定社会的角度，尽快制定相关法规，对集体股份公司改造旧工商业区给予政策优惠，补偿红线用地，减免地价，调动集体股份公司的积极性，使集体股份公司有足够资金建设发展。
3、在明确工业厂房的土地产权所属的前提下，结合当前的深圳“十一五”规划和各集体股份公司的实际情况和区域性质，以配合深圳中心区的城市规划与建设，改变土地功能，对城中村旧工业区进行改造，实行的因地制宜的商业发展与住宅配套建设，这样，既能消除安全隐患，改善城市景观，提升土地利用价值，促进股份公司提高管理水平，更能解决村民就业，对辖区人民群众的稳定做出贡献，给农村集体股份公司带来真正长期的收益，为广东、深圳建设创造和谐之美，对全面提高广东经济社会发展水平和人民群众生活质量，为全省中小城市树立很好的榜样。
