案类案号：提案第20100276号
案由：关于成立房地产信托基金公司的建议
提出人：林秋城(共1名)
办理类型：未分派
承办单位：
内容：
最近几年来，我国房地产业得到快速发展。房地产投资占全社会固定资产投资的比重逐年上升，房地产投资对经济增长的年均贡献率约20％，年均直接拉动GDP增长约2.1个百分点。同时，房地产业的快速发展也不同程度地带动了建筑、装潢、家电、汽车等20多个行业的发展，为我国经济持续快速增长做出了积极的贡献。近几年，房地产业在中国迅速的发展起来的同时，也随之产生了一系列的问题。
第一，房地产市场价格过高。主要表现在住房市场价格过高与城市居民收入和支付能力不足。目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。
第二，房地产发展的资源禀赋不平衡。在经济发达的东部沿海区和部分大城市，如上海、北京等城市，主要是土地资源紧张，资金供应却非常充足，这些城市的房地产市场价格向上刚性非常明显；但是在中西部地区，包括部分省会城市，主要是资金短缺和市场购买力不足，有些城市，如长沙，经济使用房价格和商品房价格差异很小，房地产发展缓慢。
第三，房地产的中央政策和地方利益的非对称性，造成了市场的偏差。如，中央以严格控制土地和统一的金融货币政策来进行房地产宏观调控；而地方政府则主要依靠出让土地获得的收益，进行城市发展和基础设施建设，这些土地和开发收益又转嫁到房价上。开发商为了获得投资回报，大量建设中高价位商品房，使得市场供应结构不合理。又如，全国住房保障政策实施后，需要大量的地方财政资金支持，地方政府的财政压力很大，转而争取获得更多的土地收益。因此，在中央紧缩的政策下，土地和资金供应紧张，房地产市场全面萎缩，去年下半年就是这种状况；在中央宽松的政策下，资金供应放宽，土地价格上扬，引发房地产市场价格上扬，现在已经出现这一状况。
第四，投资增速较快，企业资产负债率高，经营风险加大。目前，我国房地产业相对其他行业是“暴利行业”，加之近几年房地产市场价格持续走高，社会资金“逐利而来”。全国房地产企业年均资产负债率约75％，远远高于国际上50％的警戒线。
第五，楼市空置率居高不下。有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达50%以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%--10%之间为合理区，空置率在10%--20%之间为空置危险区；空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。因为货币发行过大，这种积压不是销售不出去，而是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库存更为严重，对金融的系统性风险更大。
办法：
房地产信托公司是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或以投资者身份参与对房地产开发经营的投资及受理其他代理业务。
分析房地产市场的现状，根据市场经济发展的规律，未来我国房地产业的发展应改革创新，开拓新思路，采取新举措。建议通过成立房地产信托基金公司，改善当前房地产面临的诸多问题。
第一，成立房地产信托基金公司，可促使房产市场平稳发展。现阶段，房地产业依然是我国经济发展的重要产业。房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重较大，对拉动中国经济增长具有重要的作用。房地产业的发展不仅涉及产业本身，更影响到我国经济社会的稳定健康发展。
房地产业是资金密集型行业，房地产业的发展离不开金融的支持。目前，我国房地产企业融资方式主要有两个：一是银行贷款，二是利用期房模式提前取得购房资金。实际上银行贷款是房地产企业的主要资金来源。统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产比例的70%以上。对于一些上市房地产公司而言，资本市场融资也是较好的融资方式之一。但是全国数万家房地产企业，真正上市的只有百家左右。我国房地产企业大多自有资金比较薄弱，导致融资成本较高，且隐藏着较大的金融风险。我国经济安全性与房地产市场关联度很高，开辟新的融资方式，拓宽房地产融资渠道，分担以银行信贷为主导的传统融资方式所积聚的金融风险，对于缓解房地产业融资难现状、维护金融和经济稳定非常重要。
第二，成立房地产信托基金公司，可有效抑制“假性需求”。通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道等于建立了一条通道，可以为公众提供房地产市场投资工具，有效引导民间投资资金，减少住宅“假性”需求。由于民间投资渠道的缺乏，大量资金为分享房地产市场增长的利润，只能投资于住宅，即“炒房”。炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现谋利，这种投机性的“假性需求”造成房子的供给不足，社会需求大增，进一步刺激了房价提升。房地产信托投资基金将为公众提供一个合适的房地产市场投资工具，可以有效引导炒房资金用于工业、商业以及基础设施的建设。从而从整体上平衡房地产市场供需。
第三，成立房地产信托基金公司，减少非理性价格预期。由于房地产投资开发规模大，一般大众投资者很难参与其中，而房地产信托投资基金作为一种集合大众资金，专业投资房地产的证券化的投资工具，为投资者提供了较低门槛、较高流动性、规范投资于大型商业物业的投资机会。在欧美发达国家，房地产信托投资基金已经成为一种较为普遍和成熟的理财产品。
房地产信托投资基金的推出，将起到重新审视房地产估值和资本化率的作用，特别是对于目前流动性较低的市场尤其如此。这样，就能将价格租赁比保持在一个合理范围内。房地产信托投资基金在资本市场的兴起，将给大众带来更为理性的价格认知方式，减少非理性的价格预期，从而减少盲目投资的泡沫，引导房地产健康、有序的发展。
