提案第20110219号
案 由：关于改革住房保障模式，大力发展安居型商品房的建议
提 出 人：李少梅(共1名)
办理类型：未分派
承办单位：
内 容：
事实与理由：
住房权，是人权的重要内容之一。近年来，城市房价的快速上涨已经把绝大多数普通工薪阶层排除在购房安居的门槛之外，房子成为富人的游戏，房地产市场成为投资、投机者的盛宴，社会财富快速流向少数人手中，形成新的社会分配不公。
一、房价畸高、泡沫严重，“房事”成为广大工薪阶层不可承受之重
国际上公认的商品房价格与居民家庭年均收入比为4-6倍，超过6倍即有泡沫存在。2005年以来，珠三角城市房价普遍上涨超过两倍，深圳普通商品房均价每平方米超过20000元，一套普通商品房超过200万元，而深圳的居民人均收入2009年仅有29245元，以统计公布的深圳居民家庭2008年平均每户3.25人计算，家庭年均收入为95046元。一套普通商品房房价与城市居民家庭年均收入比超20倍。有资料显示，在深圳购买一套90平方米普通商品房的价格，甚至可以在美国华盛顿购买一套200多平方米的别墅，一套深圳70年土地使用权的别墅价格，可以在美国华盛顿、洛杉矶等大城市的居住区购买永久产权的相应别墅5套甚至10套。而深圳的人均可支配收入，仅相当于美国的六分之一，房价泡沫已经非常明显。任何泡沫都是要破的，房地产泡沫膨胀的越大、堆积的越多，将来破裂时对社会造成的破坏就会越大。
二、目前的经济适用房保障模式容易导致逆向激励、出现骗购问题
经济适用房在保障低收入群体居住权、调整收入分配不公方面发挥了重要作用，但是，从他诞生的时候起，对经济适用房的争议和质疑就没有停止过。深圳经适房的分配历时一年多，向社会公示达三次，仍然有一些诸如零资产申购、富二代申购、企业主一元转让自己的股份申购等问题。骗购经济适用房问题突出。
首先，这种住房保障制度有逆向激励问题。社会的发展和进步需要每个人努力工作、诚实劳动，但以现在的房价计算，绝大多数普通劳动者无论如何努力，都没有能力购买商品房，既然低收入者能够以很低的价格购买到属于自己的房子，那又何必去辛勤工作？网上已经有很多人表示要辞职等待经济适用房，现实的一点工资损失在经济适用房的巨大利益面前变得微不足道。随着保障性住房建设的逐步扩大，可能会有越来越多的人为购买经适房而辞职，让自己往低收入群体靠拢。如此，分到房以后这些人是否还能跟得上社会前进的步伐、是否还能找到适合的工作？
在市场经济条件下，人们要创造财富、获取财富，都必然需要通过艰辛的努力，但是要把自己变得更穷那真是再容易不过，甚至不需要造假，工薪阶层只需辞职不干就非常容易达到标准。经济适用房由此失去了其原本意义，奖勤罚懒的分配制度，在经济适用房问题上无形中成为养懒人的不合理制度。
其次，经济适用房的申请条件有财产的上限规定，却对其收入和财产的下限没有任何限制，造成越穷越符合分房资格的现象。因此很多申请人隐瞒资产和收入，一些申请人零资产、甚至零收入。以深圳经适房为例，经济适用房的价格大约是每平方米5000元以上，一套60平方米的房子需要30多万元。那么，那些零资产或者低收入申请者拿什么去购房、养房？在经济适用房与商品房价格的巨大差价面前，一些人便不惜弄虚作假，骗购经适房。
事实上，目前的经济适用房价格，真正的穷人买不起，买得起的人没有购买的资格。一套经济适用房与商品房的价差动辄几十万、甚至上百万元，在对虚假申请和骗购者没有惩罚机制的情况下，一些人瞒报财产骗购、甚至利用手中的权力谋取经济适用房的事件不断发生。
第三，高房价不利于吸引人才。广东的高速发展和建设成就，靠的是改革开放以来对人才的吸引力和凝聚力，靠的是灵活的用人机制和相对优厚的工资待遇。但2000年以来，珠三角工资增幅远低于北京、上海等城市，深圳保持了二十多年的在岗职工平均工资远高于其他大中城市的地位，继2005年被广州超越之后，2010年又被北京超越。深圳不少高新技术企业每年会从全国高校招聘大量的优秀毕业生，很多优秀毕业生如今成长为企业骨干，相应的薪酬福利在深圳也有一定竞争力。毕业四五年，这些年轻人才到了成家立业的年龄，但高昂的房价让他们无法拥有稳定的“家”。深圳保障房申请条件为37岁以上、资产少于32万元，而一个25岁开始就业的研究生，奋斗12年后，资产肯定会超过32万元，年龄够了，但其他条件又不够，既买不起均价两三万元1平米的新房，又不够条件申请保障房，最终只能离开深圳，选择去其他地区就业。从科技企业人员流失的真实数据来看，自2007年房价持续高涨以来，深圳科技公司流失的专业技术人才，大多是被高房价“吓走”的，他们选择回内地二线城市发展。清华大学毕业生前20年高峰期每年来深约500人左右，但这两年每年却不足百人。
第四，广大低收入农民工为城市建设和社会发展作出了巨大贡献，保障性住房没有保障到这些社会的建设者。但农民工群体中绝大多数收入最低、最缺乏社会保障，他们默默地建造着城市的高楼大厦，却年复一年的住在大厦脚下的工棚里。
三、房价高企，社会财富被不合理地吸引到房地产中，难以实现发展方式转变
房价持续、快速上升的示范效应，使很多人投入到房地产的投资、投机中，社会生产和消费受到遏制，无房的中低收入群体害怕房价继续上涨，通过借贷、啃老等方式纷纷提前购房、购大房，把自己的未来锁定在房子上，成为一个又一个的“房奴”，没钱消费；没有购房的人为了存钱购房，不敢消费；有钱、有房的人着眼于房地产的投资、投机，不愿消费。如此以来，则我国转变发展方式、建立以消费为主导的内生性增长模式的国家战略就难以实现。
办 法：
建议：
一、大力发展安居型商品房，保障中等收入群体的居住权，稳定房价预期。
深圳住房和建设局宣布，今后安居型商品房建设将达到全部商品房的30%。深圳在2010年10月27日出让了首宗安居型商品房用地，在楼面地价确定为每平方米2266元的情况下，包含装修在内的房屋销售价格为7380元。应当说，这样的房价也已经是合理价格的上限。以每套房80平方米计，总价约为59万元，是2009年深圳家庭年均收入的6.20倍，略微超过商品房价格与居民家庭年均收入比为4-6倍的界限。但与每平方米超过2万元的市场商品房相比已经很低，考虑居民可支配收入的增长因素，市民当然会乐于接受。
安居型商品房建设不需要政府出资建设，土地收益和税金收入能够保障，政府可以通过加大安居型商品房的建设力度稳定房价预期，抚平社会因房地产泡沫而产生的浮躁情绪。可采取如下做法：
（一）安居型商品房应当占商品房供应总量的50%以上，加快解决无房中等收入群体，特别是人才的住房问题。政府应当明确宣布，凡是户口迁入当地，并居住一定年限（如5-7年），只要未购买商品房或其他形式的自有住房的市民，不论其收入高低，均可按照购房当年本地家庭平均收入6倍以内的价格购买一套安居型商品房，切实稳定社会对房价的预期。
（二）安居型商品房应当以80平方米户型为主，满足居民自住需求。深圳出让的首宗安居型商品房用地要求以每套60平方米为主，但深圳市公布的居民住房规划中提出：“十二五”期间人均居住面积要达到25平方米，以平均每户3.25人计算，安居型商品房应以80平方米户型为主，以满足居民自住需要。
（三）安居型商品房要建立适当的退出机制。目前经济适用房规定的五年转让期太短，应当规定十年内不得转让，十年内购置更大面积商品房的，安居型商品房应当由房地产管理部门回购。为鼓励正常退出，回购价格应以当年安居型商品房销售价格减除适当折旧计算。
二、淡化经济适用房，加快发展廉租房，保障低收入群体的居住权。
经济适用房在实践中出现的各种问题仍在继续发酵，损害着社会的公平正义。为低收入群体建设廉租房、为中等收入群体提供安居型商品房、为高收入群体供应市场商品房，使社会各个层面的居住权利得到有梯度的保障。建议立法保障廉租房的建设，对经济适用房只租不售，切实保障低收入群体的居住权。廉租房应覆盖低收入农民工，逐步实现胡锦涛总书记提出的让劳动者体面劳动。
