提案第20110270号
案 由：关于促进商品房面积测绘和公摊面积规范化的建议
提 出 人：朱义坤(共1名)
办理类型：未分派
承办单位：
内 容：
一、面积之迷：商品房面积测绘和公摊面积亟需监管！
尽管政府坚持不懈地调控楼市，残酷的现实则是楼价仍在上升，而商品房面积黑幕不断爆发，房产面积争议愈来愈多，更是火上加油，令消费者与开发商之间的关系更趋敏感而紧张，涉及面愈来愈大，极易酿成群体性纠纷，影响社会稳定和和谐社会建设。一言以蔽之，商品房面积的监管日益成为新时期社会管理中亟需认真对待的新课题。主要问题表现为：
第一，“偷面积”、“面积缩水”愈演愈烈。与一般商品不同，对房产面积人们难以通过肉眼发现“短斤少两”，开发商往往在面积上大做文章，无论实测面积减或增，均有利可图，何乐而不为？！一方面，标准版售楼合同准予0.6%以内面积误差，无需补交差价，不少开发商借此大做文章，从而变成摇钱树。另一方面，面对日益牛气的楼市，不少开发商干脆将售楼合同中的面积误差条款改为“据实结算”，没有任何商量余地。结果是，往往实测面积高于预测面积，消费者要拿到房产证就不得不忍疼再掏腰包。
第二，房产面积测绘令人疑窦丛生。面对同一小区的同一栋楼，有的测绘所就将空间不足
第三，“公摊黑洞”惊人。因公摊面积而缩水的商品房面积纠纷日益增多，公摊面积缩水30%左右较为普遍。更有甚者，有的小区公摊系数达到52.35%，当初购买的是宽敞精致的小二居，拿到手却变成了狭窄简陋的一居室！更可怕的是，这样的公摊面积也得到当地房地产性质部门的确认，似乎公摊成了一个无法无天的无底洞。
二、成因剖析
其一，开发商“包办”面积测绘，消费者毫无保障知情权。开发商本来就对面积高度敏感，而现行制度又将开发商包办面积测绘合法化，自然具有巨大动力去拉拢甚至诱惑测绘所了，有的甚至相互勾结，串通一气，其测绘结果岂能公正，岂能可信？！
其二，房产测绘过程极不透明，测绘误差的民事责任缺位。房产测绘工作的技术性强，测绘规范本来就有解释的空间。加之，测绘所无需对业主负责，也无需为最终的测绘误差承担赔偿责任，往往轻而易举地被开发商“操纵”了。这样，可算可不算的，就算面积了；可摊可不摊的，也公摊了，甚至可能主动为公摊而出谋划策，进而蜕变为“面积黑幕”的帮凶。
其三，房产测绘市场的高度地域垄断，“官商”不分。房产测绘所本来属于社会中介机构，表面上也与房产行政部门脱钩。然而，现在实行的“属地主义”做法，不准许跨省市、跨区县作业，不仅压制了应有的市场竞争，而且助长了“官气”。加之，测绘所与房产行政部门千丝万缕的联系，其测绘成果自然而然就成了“确权面积”，正常的面积异议受到极大的排斥。易言之，不合理的体制和机制在袒护瑕疵测绘成果。也正是因为这种“官商”不分，房产行政部门既当运动员，又当裁判员，往往因此卷入当事人之间的面积争议，也影响到政府部门的形象和声誉。
办 法：
三、意见与建议
无论是商品房还是各级政府正在加紧建设的保障房，均绕不开面积计算这个坎。随着居住日益小区划，小区运作的许多方面均依赖房产面积，而房产面积争议往往可能导致小区运作瘫痪，如业主委员会难以成立等等，甚至可能酿成群体性纠纷。既然这是我国社会经济发展不得不面对的新课题，那就及早应当正面应对。为此，我建议如下：
1、打破房产测绘市场的垄断性，促进市场竞争。
鉴于测绘工作的高度技术性，要促进商品房面积测绘的规范化，首当其冲的任务就是要大力发展房产测绘市场，促进行业竞争。一是要打破现行的“属地主义”，准予跨省市和跨区县的业务竞争，增强测绘所的专业精神、竞争意识、品牌意识；二是切断房产行政部门与测绘所的千丝万缕联系，尽快取消属地主义所带来的变相指定测绘所的做法，实现职能回归，各司其职，不越位，也不缺位。
2、改变“以罚代赔”做法，明晰测绘所的赔偿责任。
依据《房产测绘管理办法》第21条，测绘所对于测绘过程中的弄虚作假、欺骗以及失误仅仅承担行政责任，没有民事赔偿责任，这是极不合理的，应该尽快加以改变。建议有关部门促进国家主管部门尽快修改该办法，明确测绘所对于因故意或重大过失所造成的测绘误差的民事赔偿责任。这样，也才能真正促使测绘所三思而后行，而非把脑袋“借给”开发商，或甚至与其相互勾结。
3、强化面积监管，确保保障消费者监督测绘过程。
一是开发商委托测绘所之后，需将测绘所的名称以及测绘进程安排予以公示，以接受消费者对测绘过程监督。强化消费者面积异议权。二是建立公摊面积公示制度。三是确保消费者对面积的异议权。设置消费者的面积异议期，异议期届满之前，房产行政部门不得依据开发商单方面的确认而确权。
