提案第20110289号
案 由：关于采取切实措施保证我省房地产业健康发展的建议
提 出 人：九三学社广东省委会(共1名)
办理类型：未分派
承办单位：
内 容：
自1998年我国“改革住房分配制度，逐渐取消住房实物分配，实行住房分配货币化”以来，住房问题就一直是人们关注的焦点。特别是过去数年，房价是一路飙升，到2010年底更是创历史新高, 据报载，2010年（1月1日至12月28日），广州十区一手房成交均价为13107元/平方米，比2009年上涨了38%。伴随着房价一路攀升的是中央和地方不断出台的调控政策。从2009年底到2010年十月份，可谓调控力度空前。但我们看到的是，在房价疯涨的周期里，政策每一次出手，只是让房地产市场出现短暂降温，接着便是刺激“地王”的出现，刺激房价的上涨。造成房价调控不力的原因主要有三方面：一是政府对“土地财政”和“土地经济”的依赖。一些地方土地财政占到地方财政收入的1／4甚至一半以上，因此造成一个接一个 “地王” 连续出现也就不足为奇了。房地产业对经济的拉动作用十分显著，据测算，房地产业与57个产业存在直接或者间接的关系，一些城市年度增长很大部分依靠房地产业。2009年，广东省GDP近4万亿，而同期房地产投资达2961亿，大约占全国的8%。如今的房地产业与经济增长密切相关，各地“经营土地”的积极性已超过发展一、二、三产业。如果政策制定者担心房地产调控对财政造成影响，对GDP造成影响，在房地产泡沫已经明显的情况下，一旦房价硬着陆，泡沫破灭，对正在转型的中国造成的伤害将是不可估量的。二是对商品房尤其是大城市商品房的刚性需求依然强劲，城市化及新就业人口是造成这种需求的主要原因。三是境外热钱的流入也造成房价的上涨。
住房是具有双重特性的商品，它既是老百姓的生活必需品，也是具有投资价值的商品。首先它是广大人民群众最基本的生活必须品，直接关系到老百姓的生活水平和安居乐业，关系到社会公平和谐。由于土地资源紧缺，尤其是我们广东，特别是珠江三角洲地区土地更加缺乏，住房不可能像其他商品可以大量供应，住房的供应势必十分有限。如同粮食一样，我们不能因为粮食紧张，就让粮食价格高得让老百姓买不起。因此，在社会主义市场经济条件下，我们一方面要用市场供求关系决定价格理论来看待房地产市场；另一方面，政府对于不能通过市场解决住房的低收入者，要承担其住房保障责任；同时，要通过政府宏观调控的有力之手，对症下猛药，将商品房房价控制在合理的范围之内，以防出现过大的房地产泡沫，及造成新的金融危机。所谓“合理的房价”的标准应该是：一、商品房价格的增长基本与GDP增长同步；二、限价房应控制在“打工族”的5年工资总额范围之内；三、廉租房的租金应不高于最低工资保障线的10%。为此，我们建议：
一、开展人口及住房状况普查，为房地产业调控提供决策依据
2009年，广东人均GDP已近6000美元，不少城市人均住房面积达30平方米。应该说经过三十多年来的发展，住房总面积已经不少了，从电力部门公布的数据来看，电表连续6个月为零的住宅数据依然十分庞大，住房空置率依然很高。到目前为止，住房空置率的情况，人均住房面积，户和个人住房情况，我们还没有权威的、可靠的数据。另一方面，为了给城市低收入者提供足够的住房保障，我们也需要对保障性住房的需求情况作一个详细的调查。这部分人群应包括目前人均住房面积未达标的城市低收入人口数量，每年城市新增劳动力数量和每年进城打工的外来人口数量。这些数据是制定、调整住房制度、房地产政策最基础的依据，其重要性不言而喻。因此我们建议，一是在人口普查的基础上，我省开展房地产业现状与住房需求情况普查，拿出权威可靠的数据，为房地产调控政策提供决策依据。二是建议将这些数据向公众公开，接受社会监督。三是以普查结果为依据制定我省城市建设发展规划和房地产业发展规划，其中包括政策规划和有关制度安排，建立房地产业健康发展的长效机制。四是建立住房信息管理系统，为房地产有关政策的落实提供技术支撑。
二、从土地供应、资金投入等制度上保证加快保障性住房建设
住房是人们生活的基本需求。以往的住房政策让政府卸下了人民住房保障的重任，商品房成为重要的投资品，以至于住房问题成为社会不公的象征。利益格局必须正本清源，保障低收入群体基本住房是国际社会的普遍共识和通行做法，是政府义不容辞的责任。实施保障性安居工程，也是政府运用公共支出调节收入分配的有效手段，有利于促进社会公平，维护社会和谐稳定。虽然，由于欠账累累，建设周期长，保障性房在短期内对高房价影响有限。但这是一种长效机制，只要坚持下去，势必能促进房地产业的健康发展。我们建议，一是在住房建设用地中采用划拨方式拿出至少1/3的土地用于公租房、廉租房建设，增加公租房、廉租房的供给，让中低收入家庭、新就业职工、刚毕业大学生和符合条件的外来务工人员等弱势群体有房可住。二是在住房建设用地中要有至少1/3的土地用于限价房的建设，这部分的土地可以采用有条件的招、拍、挂，对限价房设立最高限价，其定价标准不应根据周围商品房的市场价格比例，而应根据城市居民平均工资收入水平来定，即按照居民平均工资水平能够在5-6年内买一套达标的住房。三是各级政府要制定资金投入渠道。明确财政补助资金投入量。土地出让收入主要用于保障性安居工程。用减免税费等优惠政策，吸纳社会资本参与建设。四是将公租房、廉租房等保障性住房的建设作为各级政府政绩考核和问责的硬性指标。
三、尽快开征房产税
在2010年一系列的调控政策中，既包含了诸如银行信贷收紧、严查囤地炒楼行为等传统手段，也采取包括税收调控、限制购买等不同于以往的政策措施。建议尽快研究出台房产税。只有出台房产税，使房屋的保有成本加大，投机者才会有顾虑，房地产中的投机行为才能得到有效的遏制，住房空置率才会降下来，住房才真正发挥其居住功能。至于房产税的征收标准，各地可以根据收入情况制定，可以将套数和户人均面积结合起来考虑。房产税税率或为累进税率，城市不同区域的房屋采用不同的税率，越是中心区税率越高，超过面积越大的房屋，税率更高，房价增长越快的地区，税率越高。
四、调整有关财税体制，减少地方政府财政、经济对土地和房地产的依赖
目前，房价高企，投资投机房地产的一个重要原因就是地方经济发展和地方财政对房地产业的过度依赖。按照当下的财税体制，各地税收的大部分都必须上缴国家，留给地方的比例过低，而地方的很多民生问题，经济发展问题都必须由地方财政来解决。因此，我们建议：一是呼吁中央政府高度重视地方政府对“土地财政”、“土地经济”的依赖问题，将国税收益直接留一部分给地方，并量化到省、市、县三级政府，以促进地方政府放弃以土地利益追逐为主要目标的急功近利做法，努力推进多元产业发展，促进自主创新，发展高新技术产业，发展壮大实体经济，扩大税收来源，促进地方民生问题解决。二是在政绩考核中淡化GDP。
五、房贷等政策应鼓励改善型住房消费，激活二手房市场
目前出台的一系列政策中，一是对于限购政策，我们认为不应是一个阶段性政策，应该较长期地坚持该项政策，因为我省人地矛盾十分突出，并且在相当长的时间内难以得到解决。二是对于首套房的认定，目前“既认房又认贷”的规定，我们认为关键是认房，只要是其家庭成员名下无房产属于无房户，不论其是否有过房贷，只要房屋因各种原因已经不在其名下的，都应该认定为首套房，并给予贷款和利率、税费优惠；对于购买不超过起征房产税面积的改善型住房，如果原有住房和新购改善住房面积相加不超过起征房产税面积的，可以按首套房认定，如果相加超过起征房产税面积的只要在规定的时间内卖出原有住房，可以返还部分税费、降低贷款利率、提高贷款份额。三是激活二手房市场，让空置房恢复其居住消费功能。假如前面所建议的政策措施都能得到充分落实，我们相信将会有不少目前空置的二手房进入市场，为房地产市场增加房源。为了促进二手房交易，建议制定相关激励政策，从各种税费上降低交易成本。四是为了更好地落实有关调控政策，应建立个人住房信息管理系统，并做到全省甚至全国联网，这样就可以很好地打击跨地区、跨区域炒房。
六、实现城乡用地指标的互换，保护国家18亿亩耕地红线
对于农村户籍人口的住房情况，同样要纳入信息管理系统，若是在城市购买住房，可以将农村建设用地指标置换出来，取消其农村住房建设用地，并制定相应的城市购房优惠政策。
