提案第20110300号
案 由：关于实施商业住宅项目配套保障性住房的提议
提 出 人：胡利群(共1名)
办理类型：未分派
承办单位：
内 容：
背景
住房保障问题是一个关系国计民生和社会稳定的重大问题，关系着广大人民群众能否安身立命乃至社会的长治久安。我国城镇住房制度改革的基本内容和目标，是在停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，进行住房分配制度改革的基础上，将住房体系划分为两种类型：以低收入家庭为对象的保障性住房（包括经济适用房和廉租房，下同），以及以中高收入家庭为对象的商品房。进而实施住房流通体制改革，大力发展商品房建设，促进经济发展。与此同时，加强保障性住房建设，满足城市低收入家庭住房需求，从而实现整个社会和谐有序发展。
围绕前述城镇住房制度改革内容和目标，我国大力发展和培育商品房市场，并使得商业房地产开发建设在国民经济发展中所占的比重和重要性日益增加。在这一背景下，伴随着经济全球化的浪潮，国内经济发展越来越多地受到国际市场因素影响，国内商品房价格一路飙升，即使中等收入的国内家庭也已经不堪重负。与此同时，保障性住房建设远远不能满足城镇低收入家庭需求。为此，国家连续出台一系列政策，多次重申和强调加快经济适用住房建设，完善廉租住房制度，进一步建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，甚至提出一系列量化指标，包括限套型、限地价和限房价等，并配以限制商业房贷发放等一系列金融措施，目标直指房地产市场现存的供求结构失衡和价格过高的问题，并期望通过调控，解决中低收入家庭的住房问题。
然而，政府采取一系列政策的同时，商品房价一路不降反升，保障性住房在数量上也一直远远不能满足低收入城镇家庭的需求，即使对那些已经按照国家政策建设完成且僧多粥少的保障性住房来讲，在现实中又存在以下实际生活问题和社会问题。
存在问题
1、地处偏远，而偏远区域的就业、上学、就医、购买生活日常用品等的设施配套迟迟不能完善，低收入者在这样的环境下居住，生活成本必然会上升，增加生活和经济压力。
2、所处环境相对较差，比如周围是垃圾倾倒场或者周围的工厂排出大量的废水、废气、废渣长期得不到根本解决，对居住地的低收入者的身体健康产生一定的影响，也因此会加重低收入者的生活负担，而从一定角度上看看，这种规划对低入者也有失公平，甚至表现出了一种歧视。
3、经济适用房的价格也随商品房价不断上升，其上升幅度远远超过低收入者的工资上涨水平，加之地处偏远，环境较差，对低收入者的吸引力逐渐衰减。
4、人为地造成社会阶层割裂，由于低收入阶层居住的保障性住房，和中高收入阶层居住的商品房，无论是地理位置、教育医疗、经济文化发展氛围、社会配套服务水平等均存在较大差别，由此造成不同地区居民的割裂，不符合和谐社会及包容性发展的国家方针。
问题分析
现行保障性住房制度存在不足的原因主要有以下几点：
一是政府作为保障性住房开发主体，与住房商品化和商品房开发市场化存在一定的矛盾。具体地讲，在社会主义市场经济体制中，政府作为各个市场行为人之间利害关系的合理调节与仲裁者，作为公共利益的维护者，对宏观经济的掌握和调控者，对市场景气的合理调节者，却投身市场而成为市场行为人，不符合市场经济的基本规律，并由此导致一系列矛盾。
二是保障性住房的公平目标与市场效率的矛盾。保障性住房是国家为解决城镇低收入家庭住房困难而采取的一项措施，天然地具有政府福利性。它由政府出面，以政府的名义开发建设，大多由政府发包给商业房地产建设开发商主导建设，这样就产生了社会公平与市场手段的矛盾。具体地讲，由于保障性住房的建设者、主导者，即业主是政府，不是需要积累和维护商誉以取得市场竞争有利地位的商业房地产开发商；再加上政府出于自身职能、人员配置、缺乏市场竞争动力等因素的影响，对保障性住房建设过程监督的缺位，而商业房地产建设开发商为追逐利润的最大化，在现实中就出现了“经济适用房”、“廉租房”等于“劣质房”这一现象，造成了以次充好、偷工减料、虚报成本、超标建筑、抬高价格等一些列弊端。然而此时，购买者又无法以简单高效的方式行使追索权，因为住房的建设者正是分配给他们社会福利的政府，而住房的施工者与他们之间又没有任何直接的法律关系。
提出建议
为解决我国现行保障性住房制度存在的不足，更好地全面发挥这一制度应有的积极作用，建议实施商业住宅类房地产项目配套保障性住房建设制度。这一制度的具体设想如下：
1、根据城市总体发展需要，在国有土地使用权公开出让前，对一宗国有土地规划的住宅建筑面积中，包含一定比例的保障性住房建筑面积，并可以细化经济适用房的户型最大建筑面积，以及廉租房的套型建筑面积和户型，同时由政府依据相关法律法规规章和政策确定保障性住房的销售方案和租赁方案。
2、竞得国有土地使用权的开发商，统一、同时完成商品房和保障性住房建设。
3、商品房由开发商自主销售，保障性住房由政府依据相关法律法规和有关政策确定销售方案和租赁方案。其中的经济适用房由开发商完成销售，产权归买方和政府共有；廉租房由政府出租给低收入者，产权归政府。
4、同一宗国有土地上的物业管理等所有后续事宜，由开发商统一完成。
