1、提案第20120049号
案 由：强化社区民主建设 健全业主自治机制
提 出 人：民建广东省委会(共1名)
办理类型：未分派
承办单位：
内 容：
一、业主管理中存在的问题及其根源
住房商品化之后，城市的社会关系发生了根本的变化，居民由单纯的居民变成了业主居民，即由无产者变成了有产者，由“单位人”变成了“社会人”，他们的政治、经济、文化等方面的诉求有了相应的提升，他们的文化素质和自治能力也有了相应的提升。但是，当前我省的业主自治机制不健全，业主的物权、人权得不到保障，生活质量得不到应有的提升。具体表现为公共服务不到位、公用物业被占用、业主权益被架空、公益项目难开展、业主组织无着落、业主接受社会服务难、维修基金管理紊乱。等等。这是城市管理中不可回避的社会问题。
现有的基层社会管理体制已落后于城市社会关系的变化，主要表现为：(1)街道办事处代理区一级政府的行政事务，名义上管理业主，实际的行政和监督工作都不到位，对业主居民和业主委员会的具体事务实际上推给居民委员会。（2）居民委员会和业主委员会一样，都是居民的自治组织，权力不在业主委员会之上，也不在物管企业之上，所以不能协调业主与业主之间的矛盾、业主与物业管理企业之间的矛盾、业主与开发商之间的矛盾。以致业主管理方面的政务工作落了空。（3）物管企业是在业主进住小区之前以“前期管理”的形式，由开发商选定的，而物管企业和开发商有密切的利益关系，所以业主与物管企业之间存在信息不称，权利不对等的矛盾，构成物管企业和开发商共同侵犯业主权益的格局。（4）区房产管理局的职能在本质上是对物权的管理，而业主与物管企业之间的关系、业主与居民委员会之间的关系、业主与开发商之间的关系、业主之间的关系，都是属于人权的事务，《物管条例》规定业主委员会的成立要到房管局备案是管理权的错位。
由于上述问题长期得不到解决，业主被侵权的事情越来越严重，业主的积怨与日俱增，成为基层社会重要的不和谐因素。
上述情况反映了现行的城市管理体制存在不完善的因素，亟待从源头上解决。目标是落实业主事务的领导权、执行权、监督权，实现业主管理事务的常规化，体制化。理顺业主与物管企业之间的关系、业主与居委会之间的关系、业主与街道办事处之间的关系、业主与政府职能部门之间的关系。
办 法：
二、对策建议
建议取消街道办事处一级建制，将管理资源下降到居民委员会一级的小社区，由区政府的相关职能部门直接对口管理居委会及其下属机构的相关事务，区人大机关对这方面的工作直接履行监督职能。加强居民委员会的社会职能，把业主事务纳入居委会的工作范围。居委会统管社区事务中心、社区服务中心以及业主委员会。两中心和业主委均为常设机构，实行常务公开办公。居委会的设立应根据商住小区的实际情况，可以单个小区为单位，也允许包括相邻街区的居民——包括商住小区的业主居民、非业主居民等，实现居民的“无逢”管理。居委会办事员的人数根据社区人口数的比例和实际需要而定，政府向居委会拨付经费应参考辖区人口数比例和工作量。新型的居民委员会的内部机构和职能如下：
1、办公室：由居委会主任、副主任、文员构成，负责事务中心、服务中心、业主委之间的协调工作，负责小区建设的策划与组织工作，主持制订居民公约，协助业主委制定业主公约做好与政府部门、人大常委的沟通和上传下达工作。
2、事务中心：承担《居委会组织法》所规定的、原属于居委会的各项工作，经费由相关部门按工作量下拨。
3、业主委员会：由业主代表大会选举产生，区民政局注册，具有非政府法人身份，接受区民政局的监督审查，接受本市业主委员会协会的指导，承办小区内全体业主的维权工作，办理业主的与产业有关的一切事务。同时配合居委会做好小区的其他公共事务。
4、服务中心：属于本小区全体居民的公共福利组织，具有非政府法人单位资格，主要社工由大学生、各类专家、本社区居民构成，承担政府购买服务、低尝服务、义工活动。根据居民的需要和能力也可以创办其他创收型服务项目，按所涉及的领域由相应的政府机关注册和管理。
特别强调的是：居委会、业主委、服务中心的领导者都必须是居民或业主民主选举产生，杜绝任何单位的指派和干预，以确保居民真正行使自治权。
三、建议的依据
（1）街道办事处不能承担城市管理的新任务。街道办事处是区一级党政机关的派出机构或代办机构，但其行政功能不健全，容易导致管理真空和工作效率不高。特别是人大和政协工作比较簿弱。即街道办事处对于解决城市基层社会的管理问题实际上是一个架空层，却是一个庞大的“吃皇粮”群体，占用了大量的行政资源和财政资源。又妨碍居民委员会自治职能的实施。
（2）“十二五规划”的有关精神。“十二五规划”的主要精神是：强化城乡社区自治和服务功能，加强社区居民委员会建设，积极培育社区服务性、公益性、互助性社会组织，发挥业主委员会、物业管理机构、驻区单位积极作用，引导各类社会组织、志愿者参与社区管理和服务。鼓励因地制宜创新社区管理和服务模式。健全基层管理和服务体系，推动管理重心下移，延伸基本公共服务职能。规范发展社区服务站等专业服务机构，有效承接基层政府委托事项，改进社会组织管理，建立健全统一登记、各司其职、协调配合、分级负责、依法监管的社会组织管理体制，加强社会组织监管，完善维护群众权益机制，完善社会矛盾调解机制，推进行政体制改革，加快转变政府职能。等等。（见：十二五规划第三十八到四十章）
