18、提案第20120032号
案 由：关于推进制度创新，确保我省保障性住房建设的资金来源的建议
提 出 人：民建广东省委会(共1名)
办理类型：未分派
承办单位：
内 容：
理由：根据国务院的部署，2011年10月前广东省必须开工新建31万套保障性住房，广州的任务是开工新建8.5万套。如此巨大的开工量，如何落实资金和土地供应迫在眉睫。对我省各级地方财政是一个非常严峻的新挑战，客观上也是难以回避的重大负担。
由于保障房投资的利润微薄而且回报期很长，社会资金普遍缺乏参与热情，资金短缺已成为制约保障房开工进度的最大障碍。根据国务院要求，到2011年11月底，各地要确保计划的保障房项目任务全部开工。但是，调研情况显示，实际开工情况并不理想，地方政府和房地产企业的积极性都很低。并且，自2011年以来，随着国家房地产调控不断加码和强化，不少地方的土地收入同比大幅下降，地方政府用于保障房建设的提取资金也大幅度减少，这也挫伤了地方政府完成保障房建设硬任务的积极性。
办 法：
建议：
第一，积极利用信托基金融资，公开募集保障房建设资金。这是最有金融属性的融资途径，与房地产投资信托基金（REITs）方式很类似，投资者可以通过银行、信托等理财产品，和其他基金代理机构间接进行投资。除了房地产投资信托基金，还可以引进保险资金参与开拓保障房建设，比如国内一些保险公司已推出了保险资金不动产债权投资计划。
在国外，房地产投资信托基金（REITs）是成熟的房地产金融模式。房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，既可以封闭运行，也可以上市交易。
第二，建立政府主导的组建保障性住房投融资公司。由于公租房的资金回笼速度缓慢，因此必须吸引社会资金建设保障房。按照银监会要求，吸引社会资金建设保障房，需要有合格的融资主体，而地方政府不能作为融资主体。为此，我省应尽快成立省级保障房建设投资公司，由地方财政以货币形式出资，并利用银行信贷，用于保障房建设。在这方面，香港的公屋建设和投融资模式就有很多可借鉴的经验。比如，香港特区为了支持中低收入家庭购房，早在1997年就建立了香港按揭证券公司（HKMC），支持保障房抵押贷款的二级市场发展。因此，我省可以探索适时建立保障房建设贷款的证券化机制，解决建设资金循环和住房抵押贷款的流动性管理问题。
第三，加快建立我省保障房多元化的投融资管理模式，出台我省保障性住房管理条例，用法律形式明确规定建设保障性住房的资金来源和融资渠道。还要完善商业性土地开发与保障性住房建设配套，开发建设公租房是重中之重，公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一规划经营，以商业地产的利润来弥补公租房的亏损，力争尽早实现盈亏平衡。
此外，我省应严格落实国家规定的各项税费减免政策，特别是对保障房的建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，落实免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，并综合运用土地供应、资本金注入、投资补助、财政贴息、税费优惠等政策措施，吸引各类社会资金参与保障房的建设运营。同时，各级地方政府应摆脱依赖开发商建房的单一模式，探索将保障房建设交给由住房需求者组建的住房协会等公益组织或合作组织，通过被保障对象合作自建的互助机制来确保保障房建设的可持续推进。
第四，通过发行债券来筹集保障房建设资金。根据国家发改委的政策，我省符合条件的各级投融资平台公司可以直接发行企业债券，优先募集资金，用于各地保障性住房建设。我省要积极利用企业债券融资，通过省级地方政府融资平台公司发行企业债券或中期票据，专项用于我省主要城市的公租房等保障房建设。近期，我省和深圳市已获中央批准，成为首批自主发行地方政府债券的试点省市。我省和深圳市应力争在2011年年底前实施自主发债，将发债募集资金尽快投入到保障房建设。
