6、提案第20120099号
案 由：降价退房潮已现，政策微调难放松，面对临界拐点的房市调控须朝纵深挺进
提 出 人：陈建强(共1名)
办理类型：未分派
承办单位：
内 容：
CPI连续第3个月下降，达致10月分时的5.5%，与9月分相比，大减0.6个百分点，是2009年2月以来的最大月度降幅。随着国内的通胀风险骤降，国家经济「软着陆」已见苗头。不过，在持续的房市调控政策下，房地产的成交价量齐跌，降价退房潮已现，上市房企上半年的平均负债率高达71.28%，创下10年新高，房市渐入「歹冬」。
内地房市发展飞速成长，成为刺激经济成长的火车头，估计至少有25%的成长比重就是来自房地产，但房市过热，泡沫爆破风险暴增。政府自去年4月「国十条」起，在15个月内，先后推出4轮房市调控措施，前3次的重点在于加大头款的购买成本，并以利率上升来增加持有房产的贷款成本，去抑制购房需求。今年7月起进一步采三管齐下的措施，一方面以限购、限价令的方式遏制投资，甚至投机性购房；其次将调控管制从一线城市，扩大延伸到二、三线城市。同时，大幅增加保障房供应，由政府在资金和政策层面强力保证，大力兴建。
持续调控，促使总体住房均价回落，房价只涨不落时代正式终结，房市传统9月、10月旺季「金九银十」黯淡收场，变成「铁九铜十」。以广东佛山市为例，今年以来，土地市场成交清淡，挥金如土的地王身影亦已不在，由去年的「地王群起时代」，调降到今年的「底价流拍时代」；更因市场反复，就放松限购政策，出现有效期仅12小时的「史上最短命政令」。
10月底时，在中国指数研究院监测的35个城市中，26个城市的房市成交量同比下降，其中7个城市成交量的跌幅逾50%，深圳的跌幅更达61.2%。不仅是二手住宅（中古屋）成交量急剧下滑，一手住宅的成交也以惨淡收尾，部分大型房企开发商因为「扛不住」而选择以价降促买气。
这波由大型房地产开发商发起的降价潮，从上海到北京、深圳，及其周边区域，向中心城区、中低价住宅蔓延，并逐步由主要一线城市向外扩散。其中，包括领衔的龙头企业万科，11月推出的新房每平方米调幅约在人民币1,000到3,000元不等。另据中国房地产指数系统（China Real Estate Index System ）的最新数据，今年10月内地100个城市的住宅价格较9月下降0.23%，创年内最大降幅。
事实上，随着限购、限价、限贷等政策持续发力，降价退房潮愈演愈烈，房市急速降温。《2011年三季度金融机构贷款投向报告》显示，在本年第三季度末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.46万亿元，同比增长14.6%，比上季末回落2.3个百分点，比同期各项贷款增速低1.3个百分点；前三季度累计增加9923亿元，同比少增7439亿元。值得注意的是，三季度末，地产开发贷款余额7887亿元，同比下降4.8%，比第二季末低5.3个百分点；至于个人购房贷款余额6.94万亿元，同比增长16.8%，比第二季末低1.3个百分点。
必须指出，楼市泡沫严峻，政府有责任采取重手的冷却措施，但房市若失速过快，不但令房企损失惨重，亦令众多「旧业主」身陷负资产的困窘；同时，若房市「冷冻」态势持续，不但牵连钢铁、钢材等50多个上、下游行业，更将拖垮整体的经济成长力度。标准普尔最新发表的《亚太房地产开发商面临压力，中国企业面临的考验尤为严峻》(Chinese Companies Face Toughest Test Among Asia-Pacific Developers)报告便指，由于货币政策从紧、融资渠道不断收窄，中国地产开发商面临的再融资风险将不断加剧。如果房地产销售大幅下滑，企业的流动性将面临更大压力。
面对调控与松绑的博奕，国务院总理温家宝10月29日主持召开国务院常务会议时再次强调，要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。此番表态一槌定音，让市场确知，房市调控政策只会微调而不会松绑，房市临界拐点指日可待。
然而，房价高、泡沫大，只是问题的表象，房市的深层次矛盾一日未解，任何强有力的调控手段，都只能短暂的遏抑效用，调控力度一旦放松，房价就会出现「钟摆回荡」式反弹。事实上，广东佛山市限购令放松政策朝令夕改事件，反映房市逆转对地方政府的经济压力，令致有关调控既要再循纵深挺进优化，也要做好配套规划，缓减市场逆转所引发的震荡。此外，上海出现的因楼盘调价引发「旧业主」集体「维权」，突显目前房价「涨难跌亦难」的约制，亦显示购房投资增值的思维根深蒂固，理性的购房消费观念还有待形成，调控路途遥远漫长。
办 法：
为此建议：
一、中国经济依靠卖地、靠房地产价格迅速上涨的发展模式已经过去，未来的经济发展应「去房地产化」，将资金和资源从房地产释放出来，经济动能有序地重新回到实业方面，而政府则需系统性扶植民营企业和中小企业，推动产业升级。
二、在政策层面进一步剔除附加在住房上的投资和投机成分，实现居住正义、平均房权，将房地产业回归本位，优化产业结构。
三、当前房市的最大特征，是行政手段的介入，住房市场要素的非市场化，以及住房产品的市场化。土地、资金、劳动力、城市规划等要素不是经过市场方式来运作，而绝大多数的土地交易，亦并非依循市场机制去完成。因此，当前最急迫的任务，就是尽快强化房市的市场化制度改革，参照国际成熟房市中有效的经济杠杆来化解当前房市问题，而不是强化政府对市场的干预。
四、强化住房建设的双轨运行机制，即在加大保障房建设，充实「保障轨」的同时，又要可持续地发展商品房、产权房，加建「市场轨」。当然，期间既要强调社会责任，更需顾及社会回报和企业品牌等配套支持。
