79、提案第20120269号
案 由：建议政府定期制定物业管理服务收费最低指导价
提 出 人：李晓平(共1名)
办理类型：未分派
承办单位：
内 容：
物业管理服务和都市人生活紧密相关。现在城市几乎绝大部分住宅小区都有物业管理公司进行物业管理服务。但是物业管理目前遇到了自身发展的重大瓶颈，亟需政府的干预和指导。
物业管理的最大成本就是人力成本，以深圳为例，十年来，政府的最低工资标准不断提升。按照10年前深圳最低工资标准与现今工资标准进行比较，2000年最低工资仅为547元/月，时至2012年初，政府最低工资将调整为1500元/月，也就意味着现政府规定企业用工单位支付劳动报酬10年间已经成3倍增长。以目前物业公司最常见的安管员（保安）的收入为例，2011年，一个安管员的人力综合成本（含保险、公积金等）已经在2500元/月左右，而在10年前，聘请一位安管员的成本约在600－700之间，人力成本增加约4倍。加之，十年以来，CPI整体涨幅在30％以上，物价水平不断提升，房价也涨了许多，企业各项经营运作成本成倍增加，一些入伙已达五年以上的项目设施逐步老化、物价与人工成本大幅提高，项目管理经营运作逐渐出现资金困难，难以为继的状况。
2008年正式实施的《深圳经济特区物业管理条例》，《条例》提出深圳物业行业收费标准实施指导制，提出物业定价采取政府指导价和市场调节价相结合的原则。但08年以前签约的《物业服务合同》绝大多数实施都是在当年政府规定的限价标准内按照市场价格核定的，该标准10余年来没有实质上的变化。管理成本的增长和物业收费的固化形成强烈的反差，物业管理行业的发展面临着严重困境。
因为物业公司同社区业主是甲乙方的合约关系，目前要调整收费的主要渠道，需依靠物业公司与社区业主的沟通和谈判。一旦物业管理费用在物业管理合约关系确定之后，再依据市场状况进行调整和更改，双方沟通起来，困难重重。即使绝大部分业主同意调整管理费，个别业主不同意，也很难调整。而物业管理作为微利行业，利润空间本来就很有限，长此以往，必将影响物业服务质量的持续和提升。
一方面政府规定了最低用工成本，另一方面物业服务费收入难以增长，使得物业服务企业陷入工资水平低和员工流失率高的恶性循环中。许多人员选择离开，转行到其它条件相对好的行业，致使专业人员供求关系严重失衡。这种状况先是从高层管理人员开始，逐渐蔓延到基层从事操作的员工。有的企业安管员常年流动不断，时有青黄不接，难以完成小区秩序维护任务，给小区安全带来愈来愈大的隐患，也不利于社会的长治久安和稳定和谐。
办 法：
市场化的房地产，物业管理服务收费却是非市场化的。物管收费相对固化，在通胀和人工成本强制增加的情况下，存量小区的物管水准必然越来越差。政府应该形成鼓励以提高服务品质和管理档次来获取更好收益的物管模式，只有这样，行业的优胜劣汰才能其作用。新小区，由于签订的收费标准往往比较高，问题不大，关键在于入伙五年以上的老小区收费标准几乎固化。因此调整和理顺老小区（入伙五年以上）物业服务收费标准，对于物业行业的健康发展，提升老社区的服务质量，从而提升业主的生活质量势在必行。
为此我们建议：
政府行业管理部门和物价管理部门每三年根据CPI和物业服务成本制订并推行物业服务最低收费指导价，形成符合市场规律、兼顾各方利益的物业服务的最低收费标准。每三年，物业服务企业有权根据这个最低收费指导价标准，来检查自身物业服务当年的定价，如果现行收费标准低于政府颁布的最低收费指导价，物业服务企业应有权要求提议召开业主大会调整物业管理费标准到不低于政府规定的最低收费指导价，以此来确保物业服务企业得以生存，推动物业服务行业正常健康发展。
