提案第20130047号
案 由：关于加快推进我省成品房建设的建议
提 出 人：致公党广东省委会(共1名)
办理类型：未分派
承办单位：
内 容：
中共十八大报告提出“坚持节约资源和保护环境的基本国策”,中共广东省第十一次党代会报告也提出：“要加快构建资源节约、环境友好的生产方式和消费模式”。近年来，我省房地产业高速发展，但该行业目前存在的毛坯房问题，却与国家和省倡导的坚持资源节约、环境保护，绿色、低碳发展，打造生态、宜居环境的目标相背离。
所谓毛坯房就是购房之后不能直接入住，必须经过全面装修之后才能入住的房屋。毛坯房存在诸多弊端：一是造成建筑材料的浪费，产生很多建筑垃圾；二是由于住户不能统一装修时间，噪声、灰尘等污染常常是邻里纠纷的源头；三是个人装修私自拆改墙体，破坏房屋原有结构，损害了房屋建筑质量等等。据调查，目前我省除广州等个别城市外，房地产市场出售的商品房中大多数均为毛坯房。
出于节能减排、环境保护等多方面的考虑，我国早就确立了大力推广城市成品房建设的政策。1999年国务院便首次提出要“推广一次性装修和菜单式装修模式”，2008年住房和城乡建设部明确要实现“逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房”的目标。成品房是相对于毛坯房而言的，也称“全装修住宅”。2002年7月18日，建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施导则》明确规定，装修一次到位是指在房屋交付前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，简称全装修住宅。相对于毛坯房，成品房至少具有以下优点：一是消除污染，避免扰民，利于环保。建造装修一体化完工，业主入住前不会产生二次装修带来的废弃物和施工噪声等环境污染。二是业主不必因装修耗费过多的时间与精力，购房即可入住，较一般毛坯房的社区提前两三年体验到无装修的清静。三是装修材料集中采购，规模生产，成本降低。对住宅部品、设备进行大量的订做生产，从而节约制造成本，降低装修价格。四是杜绝个别住户装修擅自改动房屋固有结构，影响房屋结构安全问题。五是装修费用计入房产的贷款额度，可以减轻购房者后期装修款不足的压力。
虽然成品房较之白坯房具有诸多优势，但目前，不管从我省，还是从全国范围来看，推进的难度还很大，除了北京、上海、广州等大城市成品房销售的比例相对较高之外，中小城市的比例都很低。究其原因，主要有几方面：一是目前多数地区房地产市场还处于卖方市场阶段，将白坯房装修为成品房销售的利润不高，还影响商品房投入市场的周期，且涉及到保修等后续问题，开发商缺乏主动大量推出成品房的动力。二是购房者认为成品房中难以满足其对房屋装修的个性化需求。三是购房者担心成品房的装修质量难以得到保障。
办 法：
鉴于成品房优点很多，与白坯房相比优势明显，其已成为城市房地产开发建设发展的必然趋势。针对制约成品房推广的问题，建议省政府有的放矢，首先应从法律政策层面推动开发商主动大量推出成品房供消费者选择；第二尽量解决购房者担心的成品房个性化不强、质量难以保障等问题，加快推进成品房建设，具体建议如下：
一、出台省政府规章，立法推动成品房建设，明确规定新建楼盘至少应当配备一定比例的成品房出售
制定出台一部推动和规范成品房建设的省政府规章，明确规定我省今后新楼盘的出售必须至少配备一定比例的成品房，并逐步实现出售的商品房全部为成品房。规章中还可进一步明确建设方为成品住宅套内装修质量的第一责任人，承担成品房住宅套内装修质量责任，负责总的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家应具有相应的资质，并负责相应施工和产品的质量责任。以立法形式推动成品房的建设，并通过规范成品房销售、售后服务等关系，达到保障购房者合法权益的目的，并消除购房者有关成品房装修质量难有保障的顾虑。
二、要求各地级市政府在出让国有土地使用权时，与开发商明确约定推出成品房的比例并予以适当的政策倾斜
当前，开发商在市场没有强烈需求推动的情况下，对于推出成品房缺乏主动性和积极性，因此政府通过立法、文件等方式从政策层面强制推动的同时，也应结合一定程度上的政策扶持，通过在出售、拍卖国有土地使用权的时候，明确约定开发商应当推出一定比例和数量的成品房，与此同时，对大量推出成品房的开发商在土地价款以及开发面积等方面予以适当倾斜。据了解，早在前几年，国内部分城市如上海就将成品房住宅建设比例要求作为土地出让的前置条件之一，在土地使用权出让合同中予以约定。
三、房地产管理部门应介入成品房的购销管理，制定统一的成品房销售合同，保护购房者的合法权益
当下开发商与购房者并非处于完全平等的地位，开发商相对强势，在此背景下，房地产管理部门应介入成品房的购销管理，制定成品房购销合同样本，规范双方权利义务关系。可在合同中约定，开发商应做到装修信息透明化，即要让购房者清楚装修材料清单以及装修材料大致价位，最终让消费者买得放心、住得安心。同时，房地产管理部门应引导开发商推出成品房时，按照不同的装修套餐，在同一个楼盘中推出多种不同装修风格的成品房，并采用与购房者协?等灵活的形式，同时成品房应预留进一步装饰的空间，避免千篇一律，满足购房者个性化的装修需求。通过介入成品房购销管理，达到确保购买成品房业主合法权益得到保障并满足购房者个性化需求的目的，从而引导市场消费群体购买成品房。
四、在契税方面予以优惠，并考虑在成品房发展落后地区进行适当补贴
开发商推出成品房，装修费用必然将并入房价进行销售，总的房价将上升，则相应要缴纳的契税也随着增加，增加的契税转嫁给购房者，购房者不一定能够接受。因此，为推进我省成品房建设，可借鉴南京等部分城市的做法，购买成品房，可分两种购买发票开具，即白坯房购买发票一张，精装修部分购买发票一张，契税则以白坯房的价格计征。不以成品房的价格，而以白坯房的价格计征契税，可减少购房者的税务负担，提高购房者购买成品房的积极性。同时，还可考虑在全省部分推进成品房的后进、落后地区，效仿江苏扬州等城市的做法，对于购买成品房的购房者予以一定比例的奖励。
五、按照先易后难的顺序，首先在经济适用房、廉租房等项目推开，继而在部分商品房楼盘推出，最后实现全面成品房上市
经济适用房和廉租房由政府出资建设，采用成品房的形式出售或出租简单易行，只要政府适当投入装修费用便可以解决，入住经济适用房或廉租房的住户因属于社会照顾群体，经济情况一般，个性化需求不太强烈，接受程度较高。因此，可首先在经济适用房、廉政房等项目实现全部成品房推出，继而通过政府在政策层面上推动，实现在部分商品房销售中全面成品房上市，最终实现全省商品房销售全面成品房化的目标。
