提案第20130117号
案 由：关于规范房地产市场的不正当竞争 保护消费者权益的建议
提 出 人：民盟广东省委会(共1名)
内 容：
自2010年国家对房地产市场实施宏观调控以来，我省房地产市场得到有效规范，部分城市房价上涨过快的势头和投资性需要得到遏制。基于房地产市场的变化，相应的不正当竞争行为也应运而生。房地产市场的不正当竞争除了在开发商之间展开之外，还在开发商与消费者之间展开。房地产市场的不正当竞争主要有以下几种方式：
1、引诱式销售行为
房屋销售人员通常会在消费者看房时劝导消费者交纳“诚意金”，称该诚意金将起到定购房屋的作用，即如果消费者不交纳诚意金，则开发商将立即将该房屋出卖给他人，并称如果交易不成，则诚意金可以清退。当消费者交纳了诚意金后，销售人员即动员其签署认购书，如果消费者不愿意签署认购书，则销售人员往往以不退回诚意金相威胁，并以签署认购书可以不购买房屋相欺骗。开发商制定的认购书通常有以下特点：一是篇幅较大，字体较小，不易消费者阅读，特别是视力欠佳的消费者，很难真正阅读该认购书条款。二是约定签署正式合同的时间，但事实上消费者在签署认购书时却没有机会接触真正的《商品房买卖合同》文本。当消费者问及合同文本时，销售人员会简单回答“使用政府提供的格式合同”。虽然建设部门和工商部门确实制定了供参考使用的格式文本，但开发商无一例外将会设定具有格式意义的补充条款，许多霸王条款就出现在补充条款中。当消费者发现霸王条款而拒绝签署正式《商品房买卖合同》时，开发商即依据认购书主张消费者违约而拒绝清退诚意金和定金。为避免诚意金和定金被“没收”，消费者只得违反意愿与开发商签署包含霸王条款的《商品房买卖合同》。一旦出现合同争议并付诸诉讼或仲裁，则基本上以消费者败诉告终。三是一方面在认购书中确认消费者已经阅读了认购须知、合同文书等事实，另一方面消费者往往没有机会阅读各种合同文件，即便销售人员出示了合同文本，由于销售人员不允许消费者将合同文本带离“售楼处”，故消费者事实上无法在现场认真阅读合同条款。
房屋登记部门的不动产登记，只登记《房屋买卖合同》，而无须登记认购书等非正式合同文件，故认购书是可要可不要的非正式合同文书。最高人民法院将此类合同命名为“预购合同”。
2、垫资式销售行为
开发商为促销房屋，自愿为消费者代垫10%—20%的首期付款，然后以消费者的名义向银行申请70%的消费贷款。此类垫付式的销售方式，看似支持了消费者，但事实上开发商却套取了70%的银行借款，并将债务转移给消费者。同时让相当一部分没有房地产消费能力的消费者实施房地产消费，最终结果是给消费者及银行制造了巨大的金融风险。基于套取银行消费贷款的动机，个别开发商还会实施虚假销售，即指使可以控制的利害关系人签署房地产买卖合同，然后自行提供首期付款并以消费者的名义申请房地产消费贷款，最后携款潜逃。
3、开发商侵占公共物权
许多开发商在补充条款规定，业主只享有独占部分的房屋所有权，其他物权归出卖方（开发商）所有。而事实上，无论是根据《物业管理条例》的规定，还是根据《房屋所有权证》记载，业主的物权均包含二个部分，一为独占部分，即套内空间；二为公共部分，包括楼梯、过道、外墙等。因此，开发商以合同方式剥夺了业主的共有物权。
4、违法减免物业服务费
违法减免物业服务费有两种情形，一是以减收、免收物业服务费作为促销商品房的“优惠条件”；二是开发商只向其他业主收取物业服务费，而应当自行承担的物业服务费则擅自减免。物业服务费属于全体业主共有，开发商无权减免。开发商给一部分业主减免物业服务费其实是损害了另一部分业主的利益。另外，没有售出的房屋，依法应当由开发商缴纳物业服务费，开发商不得擅自减免。开发商减免物业服务费的本质是牺牲业主共同利益，赢得更多竞争销售的机会。
5、“一条龙”式物业服务
商品房的建设销售与物业服务是两种没有必然联系的经营活动。关于物业服务，既可以委托专门的物业服务企业提供专业服务，也可以由业主自行管理维护。法律并没有强制业主一定要对外委托物业服务企业提供服务。但许多开发商通常都委托自己能够掌握控制的物业服务企业提供前期物业服务，然后通过阻止成立业主委员会等方法，变前期服务为永久性服务，并通过物业服务企业控制和占有业主的共有物业。此种“一条龙”式的物业服务限制了物业服务市场的正常竞争。
办 法：
1、由工商部门加大对房地产交易环节的监督
加大对房地产交易环节的监督包括对认购式销售行为、垫资式销售行为等交易行为的监管。对开发商提供的格式合同条款，尤其是重复使用的“补充协议”，工商部门应予审查，对其中显失公平的条款依职权予以撤销或更正。对强迫交易、垫资交易、虚假交易等房地产买卖合同应当依职权坚决查处。
2、由房屋登记管理部门完善对共有物权的维护措施
房屋登记部门在进行物权登记时，对共有物业的确定，无论《商品房买卖合同》如何约定，均应当直接依据法律确定并登记共有物权。需要特别说明的是，新建民用建筑中配套建设的人民防空设施，其物权用途是国防资产，所有权人是国家。房屋登记部门对此类既不属于开发商所有，也不属于业主共有的物业应予界定、登记并公示，但不得向任何人核发权属证书。
3、由物价监管部门加大对物业服务收费的监督
住宅物业的服务收费实行政府指导价，价格管理部门应当对多收、少收、不收物业服务费的行为实施行政监督。对开发商利用优势地位拒交、少交物业服务费的行为，则依据职权进行处罚纠正。
4、由建设行政部门促成住宅物业的“建管分离”
“建管分离”是指商品房的开发建设与物业服务相分离。建设行政管理部门应当鼓励具有专门资质的物业服务企业提供物业服务。物业服务企业与开发商应当脱钩分离。对长期从事前期物业服务不愿意接受竞争的物业服务企业，政府应作适当干预。对开发商与物业服务企业形成利益共同体，并侵害业主共有物权的行为，建设行政部门应予取缔纠正。
