提案第20130119号
案 由：关于对商品房建筑质量进行严格监管的建议
提 出 人：民盟广东省委会(共1名)
内 容：
商品房建筑质量关系到公民人身、财产安全甚至社会稳定。加强商品房建筑质量监管，严格执行建筑质量标准，是各级政府的主要职责。
我国保障建筑安全和质量的法规和技术标准已初步完善，只要从业者和监管者严格遵守法规、执行强制性标准，就可以避免质量和安全事故。然而，商品房质量安全事故仍层出不穷。只有建立质量控制落实责任制和追踪制，才能对质量进行有效控制。
当前商品房建筑质量有关的问题主要表现为：1.地基及基础工程存在缺陷，如不均匀沉降；2.主体结构缺陷：如钢筋不符合要求和混凝土不达标导致结构性开裂；3.功能性缺陷：如室内水电等设备不按照标准配置，安全防护设施不全等；4.部分开发商采用劣质材料或偷工减料等手段对买受人进行欺诈；5.执法不严，对暴露的质量问题没有严格按照法律规定进行处罚。个别地方主管部门对于买受人的质量投诉敷衍了事，甚至维护开发商利益。
造成商品房质量问题主要有政策和市场两方面的原因。表现在：1.建筑施工企业的内部管理存在问题。如管理职责不落实，资源配置不足；盲目追求工程进度。作为建筑施工队伍主体的农民工，缺少基本素养和建筑常识，不了解相关法规及技术标准。工程层层转包，对劳务分承包队伍的评价大多只停留在查验证件上，忽视对实际能力的评价、考察，预防、纠正措施的机制形同虚设。2.政府监管不到位，竣工验收把关不严。竣工验收作为工程质量的最后一道关口，最初由政府监管部门把关，实行竣工验收备案制后，竣工验收由建设单位负责并主导。某些地方政府监督部门对竣工验收备案只注重程序的合法性，不对照标准据实逐项检查，监管目标只是保证建筑物不倒不塌，此态度导致开发商在施工中偷工减料，并在验收过程中弄虚作假。3.商品房销售合同范本不完善。一是目前执行的合同范本侧重商务部分，而质量部分仅有“通过验收合格”的简化条款。建筑装修及设备仅以附件形式补充约定，使得开发商利用合同范本的漏洞，通过自拟附件补充条款来对买受人进行欺诈并在建设过程中偷工减料。二是部分买卖合同中对于主体结构的质保期只是“合理期限”，设备的质保期只按照国家法定的最低质保期限提供质保。而出现质量问题时，质保期已过，导致买受人损失。
办 法：
1、加强政府对工程质量监督的职能，转变监管方式
政府行业监管部门应对商品房的竣工验收进行全程见证并监督；代表政府的见证和监督人，应该对竣工验收过程的严密性、资料的真实性负责，并承担相应的法律责任。
建立全省统一的建筑业从业人员年度考核制度。监管人员、职业经理和从业人员只有在通过建筑专业知识、安全知识、行业标准和国家法规的严格考试，才能通过年度审查并上岗。
改变目前资质、资格、竣工备案审查等程序性审查的单一模式，变为兼顾企业和个人的信誉审查、年度考核和工程验收考核相结合的监管方式，通过社会监管体系实施质量责任人的追踪制。
对暴露的问题严格按照法规实施处罚。通过地方立法规定，如监管部门不照章处罚，就应追究监管部门负责人的法律责任。
2、建立建筑质量的社会监管体系
（1）将商品房质量的最终评价交给使用者。在商品房交付时，以法定形式书面告知买受人本建筑的建设、勘察、设计、施工、监理、验收各环节的企业名称和负责人姓名，包括政府监管代表人姓名。同时以法定形式给买受人质量问卷表，由买受人直接对商品房各部位的质量和政府部门监管到位情况做出评价。将问卷内容作为从业机构和个人评价的主要征信来源。
（2）培育建筑质量监督的非政府组织，代理买受人进行质量验收，政府通过税收减免等方式鼓励这类机构的发展。出台政策鼓励大学土建专业的师生利用社会实践机会对在建、已建的商品房进行监督检查。政府主管部门对质量问题核实后，可将法定罚金的一部分作为对相关机构和人员的奖励。
（3）探索建筑质量保证金制度。将商品房买卖合同款的5％～10％存入指定银行账户作为房屋质量的保证金。只有在买受人亲自对质量问卷表的内容做出最终的正面评价之后，开发商才能凭此到银行提取保证金的本息。
（4）探索建筑质量保险和担保机制。在此机制下，担保企业和保险机构为了自身的利益，会比现有的政府监管体制更加高效和严格实施监管。
3、由政府主导探索利用现代信息手段和物联网技术，建立建筑质量的电子监管系统
使采购的原材料、加工机械、隐蔽工程、结?工艺等施工过程，检验数据和监理信息等能够即时输入监管系统，并能够及时预警。同时建立监理人的定位查询系统和监管信息记录即时入档的技术支撑体系和机制，对监理人员进行监督。
4、细化商品房预售合同范本中相关质量方面的条款
（1）在合同范本中对预售房屋的质量条款进行细化，并强制写上“出卖人承诺：本商品房在交付时的质量满足国家建筑行业相关强制性标准的要求，买受人若发现质量不满足国家强制性标准时，有权拒绝收楼、索赔或者退房”，提醒买受人对房屋的质量问题主动进行监督。
（2）国家行政法规仅规定商品房最低保修期，可通过地方立法延长商品房的质保期，并且在合同范本中加以明确。
