案类案号：提案第20140054号
案由：为提升居住环境质量，应切合实际对物业管理行业相关法律规定进行修订的建议
提出人：孟丽红(共1名)
办理类型：未分派
承办单位：
内容：
行业的健康发展，除了靠各企业不断提升自身管理水平，政府的相关政策法规能否切合实际地引导、扶持行业发展，特别是营造公平、和谐的经营环境，已显得越来越重要。现将物业管理行业目前遇到的亟需解决的问题列举如下：
一、物业管理服务费难以调整的问题
近几年行业的各项经营成本不断大幅上涨，例如：汽油价格已由08年的5元多升至8元；人工成本几乎翻倍，广州市的最低工资标准近几年已上升了80%（2008年为860元，2013年已上升至1550元）。物业管理服务企业属于人员密集型企业，且大部分员工（例如保安员、清洁员）的工资处于最低工资线水平，政府上调最低工资标准对物业服务企业的影响尤为明显，但物业服务费的收费标准却难以作出调整。
对于其它行业，成本上升，其产品也可以自主地相应调整价格，但对于物业服务行业来说，成本大幅上升也不能调价，也必须由住宅区过半数的业主同意才可以调整，这样完全让消费者来确定“产品”（物业服务）的价格而不理会服务提供方的实际成本，这种定价方式长远来讲是行不通的。现实中，为了维持运作，物业服务企业无可避免地要缩减人手、降低服务标准，这样往往又导致业主与企业产生越来越多的矛盾与纠纷，形成恶性循环，不但严重制约了行业的健康发展，更影响了社区的和谐与稳定。
二、物业服务费需支付营业税的问题
代收代支性质的物业服务费却要向政府缴纳接近6%“营业税”，这不但不合理，更直接增加了物业服务企业的成本以及广大业主的负担。政府早已有相关规定（例如发改委、建设部颁发的《物业服务收费管理办法》），对于实行“酬金制”计费方式的物业小区，物业服务企业只能按所收取的物业服务费的约定比例提取酬金，其余的物业服务费收入属于代管代支性质，结余或不足均为业主所拥有或承担。故对于实行“酬金制”计费方式的物业小区或物业服务企业，“酬金”才属于企业的经营收入，政府可对企业所得的“酬金”征收营业税，但不应对其余代收代支的物业服务费征收营业税。注：北京市已于2011年出台相关规定，明确了对于实行酬金制的物业服务企业所收取的代收代支性质的物业服务资金，不再征收营业税，以减少业主们的负担。
三、对小区内违法违规问题的处理。
对于小区内发生的违章甚至违法问题，如私家车在小区内堵塞消防通道、小区住宅违章乱搭建等问题，政府部门一般不主动到小区进行执法。物业公司为了维护小区秩序、安全，同时也为了向其他业主有交待，不得不想方设法对这些违法违章的问题采取相应措施。但物业公司只是服务企业，并没有相应的执法权，违法、违章的业主往往以此为理由抗拒物业公司的要求或相关措施，从而导致业主与物业公司之间产生越来越多矛盾。但如果物业公司对这些影响他人的违法、违章行为视而不见，也肯定会导致更多受影响的业主的不满。最终现状是：物业公司必须管但又管不了，管的时候容易激发矛盾，管不了或不管又被其他业主认为不作为，也导致小区内的违法、违章问题越来越多，越来越严重，小区不安全不和谐的因素也必然越来越多。
办法：
建议：
1、建议政府尽快对相关规定做出修订，改变物业行业“成本不断上涨，但收费标准却严重滞后”的矛盾状况。允许物业行业每年根据国家公布的物价指数以及政府制定的最低工资标准，对物业服务费做出相应调整。
2、建议政府及早本着实事求是、执政为民的宗旨，明确及落实对实行酬金制的物业服务企业所收取的代收代支性质的物业服务资金，不再征收营业税。
3、建议政府部门能够对小区内的违法违规行为采取有效的措施。交警、城管等部门履行职责应进入小区进行执法工作，对于车辆乱停乱放、住宅违章乱搭建的行为进行整治。可借鉴香港等先进地区的做法，规定住宅物业如存在违规装修私搭乱建、长期欠交管理费问题的，房屋交易过户部门应拒绝办理交易过户手续，以有效遏制违规装修私搭乱建、恶意欠费的行为。
