提案第20150086号
案 题：关于完善小区自治管理模式，构建和谐社区的建议
提 出 人：民革广东省委会(共1名)
分 类：综合
办理类型：未分派
承办单位：
内 容：
案由分析：
当前社会矛盾大多集中发生在基层，因此，基层治理是国家治理的重要一环。能否保障城乡居民能安居乐业，能否满足城乡居民日益增长的公共服务需求，进一步提升城乡居民的生活幸福感，这是检验基层治理成效的重要衡量标准。随着经济和社会的发展，人口的流动和迁徙，（城乡居民一般以住宅小区形式聚居），住宅小区既是城乡居民生活的社区，也是城乡居民参与社会公共事务的重要平台。如何管理好城乡居民住宅小区既是社区治理的关键也是基层治理的重点。
一、住宅小区自治管理现状。
（一）物业管理法规制度滞后，纠纷处理无章可循。
虽然近年物业管理的立法取得了不小进展，1999年至今出台了相关法律法规和地方政策10多个，对规范物业管理的运作起到了一定作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织的法律地位，业主组织与其它组织的关系协调，业主自治与居民自治的关系处理，业主组织成立和物业管理权力交接程序等，仍缺乏可操作规定。同时，物业管理配套法律法规不健全,业主与物业服务企业之间责、权、利不清,纠纷的处理也缺乏明确的法律依据。
(二）业委会缺位普遍，利益难以协调。
由于种种原因，许多地方的小区没有成立业委会，出现大小问题时业主们一盘散沙，无法与物业管理公司沟通协调。比如物业管理和服务费用需调整时，因无业委会无法召集业主大会进行表决，提高费用不成物业公司只得降低服务，服务降低必然导致业主的不满，双方关系陷入恶性循环。
（三）各方权责认识有误，业主自治意识淡薄。
业主是物业的所有权人，理所应当应是物业管理中居于主导地位和核心地位，物业管理首先是业主自治管理，然后才是物业管理企业、居民委员会的管理。但是人们对小区管理普遍存在错误认识，将小区管理等同于物业服务企业的管理。一方面，业主视物业服务企业为全包全管的管家，认为小区里大小诸事都应由物业服务企业管理和服务。诸如邻居装修发出噪声、楼下业主排放油烟等。一旦问题得不到及时解决，业主都将其归咎于物业公司的失职。另一方面，物业服务企业又以小区管理者自居，未征求业主意见就擅作主张，作出一些违背业主意愿甚至损害业主利益的行为，对业委会的成立也是不支持、不协助。双方对各自权利职责和法律地位的认识错误，导致双方矛盾纠纷不断发生。
（四）业主缺乏社群精神，业主自治缺乏原动力。
业主的自治是业主团体的自治，需要业主对小区公共事务的关心和对公共利益的尊重。社群精神是业主自治不可或缺的精神理念。但事实上，广大小区业主缺乏社群精神、主人翁意识不足正是造成目前业主自治困境的原因。许多业主尚未改变依赖单位的过时心态，对公益性事业普遍抱搭便车心态，对组织的运作也缺乏关心，专注于自己利益部分。业主自治意识的缺失、无偿兼职的组织运作特点、对其他业主缺乏信任和了解等多方面原因，导致许多小区业委会“难产”。即便成立了业委会，也存在业主参与管理的决策和监督的广度和深度不够等问题。如业主大会出勤率低，导致一些待决事项往往因未达到法定投票数而难以达成决议。
（五）政府支持不足，未充分发挥其指引作用。
株洲市天元区的小区管理经验值得借鉴，我们了解到该小区管理的成功，政府功不可没。天元区设立了专门的物业管理机构——物业管理处，属该区城市管理行政执法局下设的事业单位，负责统筹规划整个区的物业管理工作。每个街道配备一名物业管理专干，专职负责管辖社区的小区物业管理工作，包括协助成立业委会和业主大会，引进物业公司等。而目前我省大部分地方小区的管理没有专门的负责部门，行政管理侧重于物业服务企业的登记审批和业主大会的登记备案，对小区的自治管理缺少必要的引导和协助。其他行政执法部门将大量的行政管理实务交由居委会和物业服务企业承担，也是造成居委会和物业服务企业角色模糊行政化的一个主要原因，不利于小区的管理。
（六）居委会缺乏主动指导和有效协调。
通过走访调研，我们发现，成立业委会并运作良好的小区，往往其所在辖区的居委会前期做了大量的摸底调查、指导、协调工作，而且这些居委会与小区的日常联系是非常密切的，工作人员对小区的情况非常熟悉，深受小区业主的信赖，工作起来得心应手，尤以均安居委会和大良新桂居委会为典范。反之，管理效果欠佳的小区，居委会的身影难得一见。
办 法：
建议：
（一）充分发挥居（村）委会主导作用，帮助小区完善自治机构。
居委会作为社区的群众自治性组织，同时又作为政府对社区进行管理的最基层组织，是小区自治管理和外部环境最有效的链接，也是小区自治管理过程中的监督者协调者。在统筹整个社区管理的框架下，引导社区内各住宅小区建立群众自治管理模式，协调兼顾单个住宅小区的局部利益和整个社区的整体利益，居委会发挥着不可或缺的作用。因此，居（村）委会应成为主导方，主动协调建设单位、物业服务企业、业主骨干三方帮助其成立业委员会，帮助小区完善自治管理机构。对条件不成熟情况复杂的小区，居委会可先指导其成立互助性质的志愿公益组织或选举楼长等形式进行自治管理，搭建一个业主与物业服务企业良好沟通的平台。
（二）明确政府职能定位，强化政府监督引导。
政府在小区管理中的职能应定位于通过立法、制度建设及行政执法等手段，保障社区秩序及管理行为的规范，并对业主自治机构的组建提供指导和协助等方面。1、梳理物业管理规章制度，制定或修改适合我省的地方性法规和规章，让物业管理法可依有章可循。2、制定规范性的小区管理规定，明确住宅小区各管理主体的法律地位、权利义务，确保各司其职，保障小区自治管理的有效运作。3、制定相关的管理市场准入制度、培育自由竞争的物业管理市场，监督物业服务企业的经营行为，对违法违规行为进行处罚。4、出台有效措施确保小区建设预留一定公共用房，保证小区业委员会及社会组织能正常开展工作。
（三）加强小区党组织、群团组织、社会组织建设和服务。
充分发挥小区党员、群团组织成员、人大代表、政协委员等有代表性业主热心公益的模范作用，通过居委会牵头在小区业主中成立业主骨干志愿队伍，参加小区的自治管理。充分发挥社会组织在社区工作方面的优势，采取政府购买服务的形式引入社工机构加强对小区居民的服务，提升小区文化素养和价值观，挖掘小区领袖、培养业主骨干、培育小区自助组织，培植社群精神，引导业主积极、正确行使自治权利，提升业主自治管理能力。
（四）加强各自职能宣传，确保各方自负其责。
多方位、多渠道宣传政府、居（村）委会、物业服务企业、业委会、业主等在小区自治管理方面的权利和义务，使各方对自身权利、职责和法律地位有一个正确的认识。有效的宣传还将有利于各方之间的互相监督和制约。
