提案第20150106号
案 题：关于为减轻小业主们的管理费负担，应规范对实行“酬金制”的物业服务企业征收营业税的建议
提 出 人：孟丽红(共1名)
分 类：经济
办理类型：未分派
承办单位：
内 容：
目前，我省税务机关并未区分“包干制”和“酬金制”物业服务企业所收取的物业服务资金性质，统一以物业管理企业的全部收入减去代业主支付的水电燃气以及代承租者支付的水电燃气房屋租金的价款后的余额为营业额征收5%的营业税，这一做法违反了《物业服务收费管理办法》的规定，也不符合《营业税暂行条例》文件精神，有违规征税的嫌疑。
首先，实行酬金制的物业服务企业所暂收物业服务资金为“预收”性质，在物业服务企业提取酬金前，其所有权归属全体缴费业主所有，业主及租户已就其收入缴纳了所得税，再征收营业税有双重征税的嫌疑。
依据《物业服务收费管理办法》规定，酬金制物业服务是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。即业主支出的物业服务资金包括了物业服务支出和物业管理企业的酬金两部分。在该《管理办法》第十二条还明确规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有。业主已就其收入缴纳了所得税等税种，不应对其暂存在物业服务企业账户上的资金再次征税。
其次，税务机关应只对物业服务企业提取的物业服务酬金部分征收营业税，而非对其代管的全部物业服务资金征收营业税。
依据《营业税暂行条例》规定，营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。物业服务企业从代管的物业服务资金中依据合同约定提取物业服务酬金，这部分属于《营业税暂行条例》中规定的应缴纳营业税的营业额，依法应计征营业税。而对于物业服务资金与酬金差额部分，应依据其实际用途计征不同税项，并由实际收款人开具发票。
再次，对于直接为全体业主或者业主委员会提供劳务，费用从预收的物业服务资金支取，不经物业服务企业的行为，不应向物业服务企业征收营业税。
依据《物业管理条例》规定，业主委员会可以自己的名义从事民事活动，对于业主委员会与劳务提供者签订合同，并由提供劳务方直接开具发票，费用从物业服务资金账户支出的行为，不属于物业服务企业的营业收入，不应向物业服务企业征收营业税，否则，也属于重复征税。
最后，理清酬金制物业服务企业预收费用的性质，统一酬金制物业服务企业营业税征收的方法与标准，有助于减轻物业服务企业的税费负担，同时也不会造成国家的税收流失，是依法治国、依法征税的应有之义，并可减轻业主们管理费的负担，改善民生，有利于促进整个物业服务企业及社会的和谐发展。
办 法：
一、建议税务机关区分“包干制”和“酬金制”物业服务企业所收取的物业服务资金性质，只对物业服务企业提取的物业服务酬金部分征收营业税，而非对其代管的全部物业服务资金征收营业税；对于直接为全体业主或者业主委员会提供劳务，费用从预收的物业服务资金支取，不经物业服务企业的行为，不应向物业服务企业征收营业税。
二、我省税务机关可立项对此进行论证研究，并参照北京的规定出台细化的地方性规定以利于实际执行。
北京市已于2011年出台相关规定，明确对物业管理企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。且对于业主委员会直接与提供劳务方签订合同，直接由业委会开具发票，帐从物业管理企业代管资金账户支付的行为也不征收营业税。
