案类案号：提案第20160037号
案由：关于转变二手房交易计税方式的提案
提出人：陈武(共1名)
办理类型：未分派
承办单位：
内容：
最近十多年来，我国房地产市场发展迅速，随着存量房数量增加，二手房交易非常活跃，我省一些城市经常出现二手房交易的热潮。但目前我观察到二手房交易中存在一种现象，值得我们重视。在二手房交易中，我们的税收征收部门是根据房产的交易价格与国土部门房产评估价的孰高来额定二手房交易的相关税费，若二手房买卖双方合同约定的交易价高于房产评估价，则按合同价款征税，若二手房买卖双方合同约定的交易价低于房产评估价则按房产评估价征税。在二手房的交易中，价格和负担的税费是买卖双方特别关心的问题，一般来说房产评估价格比市场价格要低，所以二手房交易中就存在“双重合同”的问题（或者说“阴阳合同”），买卖双方按市场价签订一份合同外，再按等于或低于评估价签订一份的合同，前一份合同一般是房产中介制定的版本，后一份合同是房产管理部门制定的范本，买卖双方用前一份合同进行交易，用后一份合同去缴纳税费和办理房产过户手续。这实际上是二手房交易中十分普遍的现象，可以说是一种潜规则，以我了解到的情况来看，这种现象在至少在深圳市十分普遍，占绝大多数的比例，按真实价格纳税的属于凤毛麟角，我相信我省的其他地区也是这样。其实，这种社会现象会带来如下的一些问题:
1、采用阴阳合同来降低税费，实际上是一种不正当的避税行为，有违规嫌疑，相信税收征管部门也知道这种行为的存在，但实际上却很难查证和处理，何况涉及的人员非常广泛，涉及时间久远，即使要纠正起来也难以入手。在这种社会想象和潜规则之下，很多以往遵章守纪的人也不得不去做这些事情。
2、虽然这种避税行为被追究法律责任的风险很低，但二手房交易者实际上违背了诚实信用原则，严格上讲是个人道德上的瑕疵，很多人因此不知不觉地给带入这个诚信污点，只因为太过于普遍，所以没有人在意。
3、此类行为会给二手房交易者带来不必要的风险。因为有了这个减少税负的这种理由存在，所以房产中介就有理由去游说客户去签署“阴阳合同”，其中一份合同的格式是房产中介制定的版本，里边的条款没有房产管理部门的版本那么规范，条款也比较灵活，有些心术不正的房产中介可能利空合同自由度，在合同中的写入一些不利于交易双方或交易一方的条款，从而导致交易双方或一方遭受损失。还有就是由于两份合同内容冲突和约定不清，从而产生了一些法律的纠纷，增加交易双方的法律风险。
办法：
据了解，在我国有些地区，二手房交易的税费是直接按房产评估价额定，不去过问真实交易价格是多少，这些地区房产交易就不存在阴阳合同的问题。
所以是我的建议是：与其让大量的二手房交易者通过“阴阳合同”来避税，不如规定税收征管部门直接按二手房的房产评估价来计税，不考虑实际交易价，除非交易双方明确表示要按高于房产评估价来缴税。这样做，实际上是把不正常的交易模式转变正常交易方式，让交易方式合法化。因为实际上没有几个人按真实交易价来缴纳二手房交易税费，这样做对财政收入完全没有影响，而且可以因此进一步规范二手房交易，保护二手房交易双方的权益，让民众避免了违规避税的负担和违背诚信的负担，放开手脚从事交易，促进了房地产市场的良性发展，通过交易量的提高从而带动财政税收的增加。
