提案第20170132号
案 题：关于严格执行国家《住宅使用说明书》制度，保障群众居住安全的建议
提 出 人：民盟广东省委会(共1名)
分 类：综合
办理类型：未分派
承办单位：
内 容：
众所周知，到商场购买一件家用电器，小到价值百十元的电水壶、电风扇，大到数千元的电脑、空调机，都会得到随附的《使用说明书》。它对于指导安全使用产品，避免误连接、误操作意外可能造成使用人的生命财产损失，对于指导简单的故障识别排除、意外应对补救和维修保修，以及对于分清并界定生产者、消费者的各自责任，起到很好的指引作用。然而，在房价飚升、购买一套商品房价格动辄成百上千万元的今天，人们买到的这一特殊商品往往是没有说明书的。我们时不时会看到媒体的有关报道：某楼宇因住户装修改建，不当拆毁承重结构，成为危房，累及全楼住户;某楼宇火灾事后查明，是由于电线过载所致;某楼宇渗水累及楼下住户，楼上住户却不知自家漏点位置及如何寻查;某住户将单厕住房改为多厕套间出租导致下水道堵塞;等等。调研过程中我们还了解到，一位业主欲打掉新房入户花园栏杆下花槽以扩大使用空间，在敲砸花槽的混凝土挡土墙过半时，物业公司人员恰巧巡查路过，告知住户那是地梁，不可破坏。像这种形似花槽实为隐蔽地梁的结构，本应有“不得破拆”的事先告知或者说明。如果房地产开发商在交楼时有《住宅使用说明书》指引，明示室内的承重墙梁，注明室内暗装的水管布置、走向以及室内各处电线截面积、各插座允许使用的额定电流大小等，错拆及过载起火等事件完全可以避免。
商品房不是一般的中短寿命产品，往往会伴随使用者一生，甚至传承数代。在漫长的使用过程中，它内部的众多管线及附属设施可能需要到期更换;使用者根据自身需要可能要对房屋结构进行改造;出租用作集体宿舍、办公用房的档案库时，需要知道房屋楼板的极限承重载荷是否允许;对于悬臂结构的外阳台，更有必要作出承重极限指引，防止使用中，尤其是改变用途时导致意外发生。这些，都需要在房屋交付时随附《住宅使用说明书》，以便对日后可能产生的装修提供明确指引，避免盲目装修带来的不堪后果。
早在1998年5月，国家建设部(现为国家住建部)就曾下发《关于印发<商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定>的通知》，(以下简称《通知》)，《通知》中确认自1998年9月1日起正式执行《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，决定在商品房销售中推行《住宅使用说明书》制度。然而该规定出台18年，未见在我省得到有效落实，表现在：
1、《住宅使用说明书》制度未得到切实执行。虽然《规定》第三条强制要求“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。但由于《规定》第四条说明“《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件”，因而房地产开发企业对《住宅质量保证书》的重视程度要远高于《住宅使用说明书》，绝大多数房地产开发企业并未认真按照《规定》要求向业主提供《住宅使用说明书》，导致业主收房后仍然缺乏商品住宅的使用说明和指引。
2、《住宅使用说明书》缺乏统一的制式样本。《通知》第3条规定，“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本”。由于缺乏统一制式样本，当前我省即便是提供《住宅使用说明书》的房地产开发企业，在印制《住宅使用说明书》时也往往自行其是，内容根本不符合《规定》第8条中所强调的《住宅使用说明书》“一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;2、结构类型;3、装修、装饰注意事项;4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;6、门、窗类型，使用注意事项;7、配电负荷;8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明”及第12条规定的“房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示”，导致业主在拿到《住宅使用说明书》后仍然存在很大的风险隐患。
3、对《住宅使用说明书》制度执行情况的监管缺失。《通知》第一条明确规定，“各级建设行政(房地产)主管部门要认真组织实施《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，加强房地产开发企业的管理”，然而目前各级住建主管部门没有充分贯彻执行这一规定，对房地产企业执行《住宅使用说明书》制度情况的监管没有落到实处。
4、对《住宅使用说明书》重要性的宣传和普及不足。由于各级住建主管部门缺乏必要的宣传和普及，广大业主普遍缺乏对《规定》的了解以及对《住宅使用说明书》重要性和必要性的认识，权利保障意识严重不足，一定程度上危害了群众居住安全。
为了广大群众的居住安全，避免不必要的安全事故和违法违规行为，提升房地产业的服务质量，建议我省有关部门落实建设部相关文件精神，严格执行《住宅使用说明书》制度。
1、落实建设部规定，严格要求开发商售房时提供《住宅使用说明书》
有关部门应当疏通国家政策落地的“最后一公里”，严格按照《规定》第10条“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户”的规定，落实开发商必须编制《住宅使用说明书》的要求，将其纳入开发商的合同责任内，列为商品房的交易要件，开发商未能提供《住宅使用说明书》的，应承担相应的违约责任。此外，应明确规定，一手房交易的由开发商提供《住宅使用说明书》;二手房交易由前业主提供《住宅使用说明书》。《住宅使用说明书》应如同房屋设计图纸等档案一样归档，进入城市建设档案库保存以备当事人查阅或复制。
2、住建部门应牵头组织编制《住宅使用说明书》范本作为指引
住建部门应当像牵头编制《商品房买卖合同》范本那样，牵头编制《住宅使用说明书》范本，按照《规定》的内容要求严格规范《住宅使用说明书》说明事项，至少包括以下内容：房屋及其附属设施设备的分别寿命期;房屋结构及不可改动的承重梁、柱、墙的位置;楼板单位面积额定或许可载荷;室内管线准确的空间布置及走向;电线线径或截面积及其终端的额定载荷;公共设施位置及其使用、维护指引;相关法规目录及安全警示等，并详细列明作为必要附件的文件、图纸如承重图、结构图等。通过制定范本防止遗漏，充分保障购房人的知情权。
3、加强对编制《住宅使用说明书》情况的督促检查，严格执法
各级住建主管部门应当认真组织对房地产开发企业编制、提供《住宅使用说明书》的情况开展常态性检查，并辅以不定期随机抽查，对拒不执行该项制度的开发商予以行政处罚;对因未提供《住宅使用说明书》造成严重后果的，追究其法律责任。
4、加强《住宅使用说明书》制度的宣传工作，增强群众权利意识和安全意识
各级住建主管部门应通过政府网站宣传、房产签约网站的强制性提示、房地产交易合同中附属文件或强制性提示条款的警示、楼盘现场的宣传标语牌等多种途径和手段加大宣传、普及力度，让群众知道《住宅使用说明书》的重要性，知道在收房时索要《住宅使用说明书》，以保障居住安全和便利。
