134、提案第20190134号
案 题：关于如何监管市场以租代售情况的提案
提 出 人：李从正(共1名)
分 类：经济
办理类型：主办会办
承办单位：省市场监管局,省住房城乡建设厅,省司法厅
内 容：
粤港澳大湾区规划即将出台，有不少大湾区的居民，包括港澳居民都看到了大湾区的美好前景，想把握机会在大湾区进行投资。这让一些不良的开发商趁机浑水摸鱼。现在经济市场中最普遍的非法集资手段就是"以租代售"。我国《合同法》第二百一十四条规定："租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。" 在中国大陆租赁合同期限最长是20年，而且现在很多新开发的土地，其性质都是不允许分割出售。在这种情形之下，开发商为了一次性收到业主们的一大笔资金，先和业主签了一份租赁20年期限的合同，然后用一个较优惠的价格以补充协议的形式与业主们再签20年和10年的租赁合同，一共加起来就是50年的租期。最后让业主一次性付完租金，这就是以租代售。因为法律上对这类做法并没有明确的规定，所以开发商的行为并不算违规。再加上业主们认为按照开发商提出的回报来计算，不用十年的时间就可以收回本金，后续租期的回报是一笔巨大的利润。因此业主们在明知道只是租赁商铺的情况下也自愿与开发商签署合同。
"以租代售"的项目，在广东省的珠海、江门等地区都有发生。目前，珠海已有多个项目相继出现问题，而尚未出现问题的可能因为项目资金仍未亮红灯，又或是其他各种原因令参与类似项目投资的受害群众未被广泛关注。每个项目都可能涉及数百甚至上千的群众，若任由类似的事件继续发展下去，政府没能为这些小投资者追讨回应有的公道，会让其他投资者对大湾区乃至广东省的投资信心下降，更影响着港澳居民进一步融入湾区工作和生活的信心。因此为了维护社会稳定，促进经济良好发展，保障投资者的信心，从预防、监督、处理三个方面出发，提出以下几点建议：
一、建立市场监管制度，确定监管细则
市场上出现越来越多这样参差不齐的投资现象，其中一个重要原因就是政府对这种灰色地带的做法还没有明确成文的法律规定。国内许多地方都是以这种以租代售的方式来规避土地使用性质限制来非法获取高额的回报，但国家同时也鼓励这种集体性质的土地使用权盘活，因此，着眼打击灰色地带，从立法源头治理"以租代售"的不正当行为是十分必要的。
建议政府建立完善的监管制度，确定法律上对此类事件的监管及处理细则。相关部门对投资开发过程中可能会出现的问题进行分析，从而对可能出现的违法现象及问题制定处罚标准，减少投资市场中灰色地带的存在，敲响那些意图胡作非为的发展商心中的警钟。
二、设立专管部门，明确部门责任，加强对市场监管
目前，越来越多处于灰色地带的项目被揭露。因此建议政府在确立法律上的监管细则后，应当设立专管部门，明确相关部门责任，由相关部门排查和监管市场经济上这些灰色地带的问题，清查市场上良莠不齐的现象，从根本上彻底解决这个问题。
另外，现在国内房产买卖及租赁合同都是实行备案制度，出租方需要到所在社区的民警室备案并到街道办办理缴税事项。今后在遇到类似租赁项目的案件时，处理相关备案及纳税的部门需要提高警惕，严格把关，注重项目的备案管理，加强对项目的审查，排除隐患。
三、制定处理机制，预备解决方案
"以租代售"的项目一旦被揭露后，都没能朝着良好的方向发展及得到一个好的解决方案，除了项目本身复杂性的原因，还有一部分原因是政府以往从未遇到这样的事件。因此建议政府在设立专管部门后，根据过往发生事件的处理方式，制定处理机制，确定处理细则，这有利于相关工作部门将来处理类似问题时能有理、有据、有效地分析事情缘由，确定处理事情的方式。同时，应该让专管部门调查、收集以往类似事件的发展经过及最后结果，总结过往的经验及处理方式，结合实际情况整理成可行的解决方案。
四、加大宣传力度，向市民普及相关法律知识
现在有不少群众在得知与开发商只是租赁关系的情况下，也愿意签署合同，其中一个原因就是大部分群众都缺少相关法律知识，认为50年的租赁合同已经等于持有关系。事实上，很多市民对投资的风险及保障认识甚少，也没有过多的经验，容易受到不法商人的蒙骗。
因此，专管部门应当加强在群众中宣传工作，向广大群众普及市场经济上这些灰色地带或者违法、违规的行为，让群众增强安全投资意识，提高对投资陷阱的防范意识，杜绝不法开发商对无辜群众下手的机会。
如果企业在违规进行虚假宣传，市场监督管理部门应当及时对其进行查处，加强执法力度，避免虚假宣传的扩散。同时，政府应当明确部门的宣传责任。如果类似的事件频频发生，政府应当考虑当地执法部门是否存在普法宣传不到位的现象，依法追究其责任。
五、司法机关可对专管部门进行监督、审查，维护政府的公信力
对于频繁出现类似案件的地区，建议由司法机关介入调查，查明相关的执法监管部门是否存在渎职或者不作为的情况，以督促相关执法部门加强监管，积极履行主体责任。如果案件出现重大影响的，应当要加强问责。
