227、提案第20190227号
案 题：关于进一步规范珠三角“城中村”规模化租赁发展的提案
提 出 人：农工党广东省委会(共1名)
分 类：综合
办理类型：主办会办
承办单位：省住房城乡建设厅,省自然资源厅,省公安厅
内 容：
案由：
“城中村”在大城市华丽的高楼大厦旁边，给许多中低收入的追梦者们提供了低廉的安身之所，但同时，它们存在消防、安全隐患高、建筑质量差、周边配套设施不全、城市管理缺失等问题。
中共十九大提出建立租购并举制度，广东省及各市纷纷出台相关支持政策。目前全省共有长租公寓品牌企业300多家，运营管理房源20多万套，预计至2020年房源总量将突破70万套。“城中村”规模化租赁正深入探索发展，但试点项目在实践过程中面临一系列问题：
一、全省各地经济、流动人口规模不一，“城中村”规模化租赁发展基础不同
房地产市场长期发展需要基于人口，而住房租赁市场长期发展需要基于流动人口，经济发达地区会吸引较多需要租房的流动人口。我省各地级市经济发展不平衡，流动人口比例不一，城镇化率不同步，“城中村”与城市的融合程度不一，“城中村”住房规模化租赁发展的市场基础条件不一致，部分地级市区发展“城中村”规模化租赁的必要性不高，强行发展会浪费行政资源。
二、缺乏实施配套政策，与现行政策体系不够兼容
目前“城中村”规模化租赁缺乏实施操作细则，也尚未有正式的租赁相关法律出台。“城中村”产权结构复杂，规模化租赁的综合治理模式既不是综合整治，也不是拆除重建，与现行政策体系有一定程度的不兼容。以“城中村”主要隐患——消防为例，“城中村”建筑密度高，建筑改造施工的空间有限，难以达到商品房的验收标准，施工方和基层执法者对“城中村”出租房屋改造无确切的政策标准可参照，双方主要凭改造方案的会议纪要作为工程进行实施，不同区域有可能会执行不同的验收标准。
三、缺乏租金管理，带动片区租金联动上涨
“城中村”住房一直以低廉的租金吸引了大批外来人口的中低收入者来居住，但相比散租模式，长租机构的改造成本、租金成本、运营管理成本，以及在争抢市场过程中被推高了的拿房成本，都会导致“城中村”规模化租赁租金的上涨。2018年7月，深圳平均租金同比上年涨幅29.68%，广州平均租金同比上年涨幅21.64%。由于缺乏租金管理，“城中村”存量住房改造后租金上涨的现象容易产生联动效应，带动周边价格上涨，最后影响片区租金上涨，造成低收入群体外溢现象，引发社会风险。
四、长租机构规模化扩张，具有一定垄断风险
目前，租赁市场和租赁政策火热，吸引了各类市场主体和资本的投资。由于目前长租机构盈利不高，现在市场上大部分长租机构的共识是先高价抢占市场，通过规模化效应降低运营成本，实现盈利。目前市场尚未出现垄断式龙头的长租机构，但是在各机构争抢市场扩大规模的过程中，已经出现了甲醛超标、租金贷、资金链断裂等问题。由于保护租客权益的法律和政策还不完善，租客在面对庞然大物的机构时，变得更加弱势，只能靠舆论解决问题。随着长租机构的规模扩张，规范市场可能变成规定市场，租客的弱势会变得更明显，具有垄断风险。
建议：
一、根据流动人口比例和城市经济规模确定“城中村”规模化租赁重点试点城市
建议根据城市经济规模和流动人口比例确定“城中村”规模化租赁重点试点城市。城市经济规模体现了城市对外来人口的吸引力，流动人口比例越高代表需要租赁住房的刚性需求越高。根据2017年末广东省主要地级市的GDP和人口流动比例的统计，深圳市、广州市、东莞市最适合发展“城中村”规模化租赁。
二、加强政策引导，允许政策试错创新
“城中村”规模化租赁涉及住建、国土、规划、城管、公安等多个行政部分，建议从省级层面建立“城中村”规模化租赁综合改造领导小组。从试点城市面临的具体问题出发，积极尝试、总结经验，研究“城中村”规模化租赁房源从收楼改造到实现供应需要经过的程序和要求、房源标准、消防改造和公共空间改造标准指引等方面内容，完善“城中村”规模化租赁综合改造的政策配套，探索“城中村”综合整治创新工作方式。
三、鼓励房地产估价机构对出租住房进行租金评估
鼓励房地产估价机构对出租住房进行租金评估，为“城中村”规模化长租项目提供可行性研究和建议。评估确定合理的租金增长率，一房一价、一年一调。严防“城中村”借改造、统一租赁之机变相涨价的现象发生，稳定“城中村”规模化租赁试点租金。
四、鼓励并引导多主体规范参与“城中村”规模化租赁
建议发展住房租赁行业协会，协助政府完善配套政策和法律法规，制定并执行行规行约和各类标准，协调本行业企业之间的经营行为，对本行业产品和服务质量、竞争手段、经营作风进行严格监督，维护行业信誉，鼓励公平竞争，打击违法、违规行为，引导各主体规范有序的参与“城中村”规模化租赁，促进行业健康发展。
