李飏委员的书面发言
——共有产权房建设运行困境及对策建议
高房价滋生社会焦虑。十九大报告提出：“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”共有产权房是指符合条件的低收入无房家庭用低于市场价的方式购买的房屋，政府和个人按约定产权比例共同拥有房屋产权。它主要用来解决社会“夹心层”（无力购房但又达不到经济适用房的保障条件）的住房需求。
2018年广东省住建厅印发了《关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿）》，2019年11月20日，广州首批251套共有产权人才住房开放申购，开启了共有产权房的广东实践探索，为全国其他地区提供了借鉴参考。在取得成绩的同时，也存在亟待完善和改进的突出问题。
一、存在问题
（一）共有产权房产权分割是难点。政府让渡部分土地出让收益，以政府制定的基准价格与建安成本的差额作为土地的价格，以此确定政府的产权份额在实际操作中存在不确定性。若政府产权占比大，则降低地方政府共有产权房建设的积极性；若政府产权占比小，则在房价已高的城市，保障对象仍缺乏购买力。如何因地制宜、因城施策在实践中亟待解决。
（二）符合申购条件的需求量、房源供给摸底调查等前置工作没有全面铺开，影响政策的后续兑现。为鼓励认购，政府允许承购人购满10年后一次性增购政府产权份额，取得完全产权，房屋性质转化为商品房。但目前转化退出机制还不完善，存在投机牟利寻租空间。
（三）共有产权房建设资金来源单一，建设资金缺口大,多元资金筹集机制没有形成。从政府角度看，新建需要启动资金；政府回购共有产权房也需要资金；从开发商角度看，以“限价售、竞地价”方式取得土地，按低于同地段同品质商品房价格出售共有产权房，面对市场下行时的贬值风险，开发商的利润得不到保障，其建设意愿不可持续。资金问题是摆在共有产权房发展的最大拦路虎。
（四）共有产权房的处置缺乏法律依据，现有法律制度难以保障相关产权主体利益。共有产权房允许使用权和所有权分离，一个产权多个主体。按《征求意见稿》承购人可将持有的产权部分作抵押，当出现承购人无法偿付贷款、银行拍卖时，有谁会买一个产权不完整的房子？当承购人超过两人或以上时，谁又会买一个产权不清晰的房子？一旦发生法律纠纷，法律依据滞后欠缺，必将损害购房者权益或政府公共利益，削弱政策性住房福利。
（五）政府规划建设管理共有产权房的治理能力面临考验，监管机制亟待完善。相对商品房及保障性住房而言，共有产权房对政府的监管要求更高。政府全程负责承购人的资格审查、产权分配、房产配售、售后管理、筹资建设及对代持机构的监管等环节。保障对象错位令真正需要的人没房，房子反被不符合条件者占用。共有产权房在金融方面存在风险隐患。如，承购人支付能力不足时形成不良贷款，防范金融系统风险也将是政府治理面临的挑战。
二、建议
（一）开展土地供应与需求调查，科学规划统筹建设。在全省范围内，开展土地面积、申请人规模调查。通过供需测算将共有产权房专项用地明确定下来，因地制宜制定建设规模、类别、水平及投入预算。
（二）拓宽融资渠道，优化政府治理体系。共有产权房是准公共用品，除财政补贴外，还需拓宽融资渠道。如PPP模式融资，应加快制定优惠政策吸引社会力量社会资本的参与。由专业性社会组织根据市场价格核算确定销售价格，政府尽量不直接参与定价、避免财政和政策风险。
（三）加强部门信息互联互通，提升管理效能。利用大数据，协助相关部门做好承购人资格审查、房产配售以及产权分配及售后管理。相关部门需加大工作力度，理顺体制机制，把好资格人审查前端入口、守住房源转换退出末端出口。
（四）完善法律法规，为后续转化保驾护航。当购房人经济收入水平提升后，购房者可回购政府持有的产权。产权意识深入人心的当下，转让、交易过程中涉及的风险管理、法律纠纷、司法解释，需要实施细则。目前全国试点依据的是各地的“条例”或“征求意见稿”，建议尽快出台《共有产权房保障法》，优化司法诉讼途径、公积金贷款法律环境，畅通司法诉讼途径，解决购房者的后顾之忧。
（发言者系广东省社会科学院研究员，社科界）
