关于加强房价宏观调控,抑制房价过高膨胀的建议
民革广东省委员会
近年来我国的房地产市场发展迅猛，成为整个经济体系中的重要组成部分。但房地产纠纷日益增多，市场秩序混乱、诚信缺失、房价过高脱离实际等问题也逐渐凸显。今年上半年，建设部、中国人民银行等相继出台了多项措施，旨在控制房地产开发规模，稳定住房价格。但从全国上半年房地产市场情况看，稳定房价的工作依然艰巨。据统计，广东省上半年商品住宅增幅31.27%，商品房平均价格为5160元/平方米，比去年同期上涨9%，其中广州市新建商品住宅价格6067元/平方米、存量住宅价格3307元/平方米，同比分别上涨19.83%和10.81%；深圳市分别为7119.35元/平方米、4639.78元/平方米，同比上涨18.94%和7.60%。
从以上数据可以看出，广东省的广州、深圳等主要城市在房价基数较大的基础上仍然保持较高的增速，房地产投资规模过大，房价上涨过快，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善和生活质量的提高，影响金融安全和社会稳定，甚至成为了整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，具体体现在以下几个方面。
一、影响普通民众生活水平的提高
1、大部分普通民众没有能力购买自己的住房。由于近年来房价的不断攀升，目前的房价已经超出大部分工薪阶层的承受能力，“居者有其房”已成为一种奢望。但在传统思维的影响下，人们都希望能够拥有属于自己的住房，不断攀升的房价并没能有效抑制人们的购房意愿，许多人在能力达不到的情况下，不惜勒紧裤带，大举负债购房，沦为“房奴”。每月很大一部分的收入都用于还贷，用于教育、健康、休闲等方面的支出大幅减少，生活质量也随之下降。
2、租房成本上升。房价的上涨带动了房屋租金的提升，使得没有购买住房的民众的居住成本也因房价的上涨而上升，生活质量受到了很大的影响。
二、不利于金融稳健运行
近些年来我国的金融业务量不断增大，但金融机构信贷主要投放在支柱产业和住房消费信贷等领域，潜在的短期性流动风险很大。由于房地产开发企业和个人房贷均多为长期贷款，必然推动信贷结构中中长期贷款增长加快。中长期贷款额比例过大，会降低银行资产的流动性和资金周转率，可支配资金减少。对于商业银行来说，资产能否保持较高流动性是其能否按期支付到期债权和稳健经营的一个关键因素。中长期贷款占整个贷款的比例过大，银行潜在的支付风险会很大，一旦发生危机出现挤兑，对银行的打击将是毁灭性的。另外，房价迅速上升，虽然拉动全国商品房空置面积下降，但也由于价格坚挺时难以用降价手段进一步消化商品房空置面积，使其总量和占压银行资金仍然偏多。一旦房地产形成泡沫并破裂，这些事实上的银行信贷资金将面临损失，引发金融风险。
三、影响经济发展的可持续性
房地产对于固定资产投资、GDP增长、就业的带动作用固然重要，但是房地产发展受地方经济发达程度、商业繁华程度、基础设施配套程度、人口密度和素质、财政金融力量、居民购买力、意识、经济预期等多重影响，作为主导产业而言具有被动性。脱离当地经济发展水平，房地产过度发展必然形成经济泡沫。城市的发展要求一、二、三产业结构与比例协调，如果房地产投资比重过大，城市整体经济安全系统就会比较脆弱。地价、房价持续增长，会增加企业经营场所、办公场所费用支出。城区地价、房价的上涨会拉动郊区工业用地使用价格和房屋价格的增长，从而抬高综合商务运营成本和生产成本，降低城市对企业的吸引力，影响产业战略布局，削弱城市竞争力。
四、阻碍和谐社会的构建
近几年来，随着国内房地产市场快速发展，国内房价飙升，房价疯涨已经成了整个社会矛盾焦点与容易激化的导火线。如果房价还是持续上涨，可能会转化为富与穷之间的阶层冲突，出现严重的两极分化，形成“富者拥房千间，贫者身无片瓦”的局面。而许多购房的普通民众虽然拥有了自己的住房，但却因此而背上了沉重的负担，生活质量严重下降。在这种情况下，社会和谐无从谈起。因此可以说,不断攀升的房价已经成为了中国建立和谐社会的强大阻力。
在此，就抑制房价上涨的问题提出几条建议：
一、建立健全信息披露制度
信息是调控市场供求的一个重要的软资源，在对硬资源（资金和土地成本）进行控制之后，用信息资源来引导市场，引导消费。房价的升降很大程度上是开发商和普通民众博弈的结果，民众对房地产市场发展的预期和判断直接决定了房价的走势。信息的缺乏极易造成民众的恐慌心理，导致房价虚高。建立完善的信息披露制度，提高信息公开化程度，解决市场信息不透明、不对称的问题在现时就显得极为重要。由政府对房地产市场的供求信息进行收集、统计、分析，定期向社会公示，让消费者理解房地产的真实情况，做出准确判断。在目前房价不断上涨的情况下，建立健全信息披露制度，提高市场信息和土地政策、规划的透明度，引导理性投资、理性消费，已成为当务之急。
二、限定普通住房的最高售价，调整税收政策
房价主要由地价、建筑费用、税费和利润四部分构成，牵涉到政府、开发商和消费者三方的利益。建筑成本主要受项目设计、原材料价格和管理水平等因素的影响，政府干预的空间不大。因此，控制的重点应放在限制开发商的利润和政府税收调节上。限定住房的最高售价是抑制房价过快增长比较直接和有效的办法。由政府在综合考虑各地区的房屋需求、综合成本等因素的基础上，设定各地区普通商品房的最高售价，让开发商在投资开发之前对项目的市场前景有一个预判，使开发商更为理性地进行投资，防止其任意将成本转嫁到消费者身上，对其利润进行一定的限制，防止房地产成为一个暴利行业。对消费者而言，限定最高售价可以对房价的走势有清楚的认识，根据自己的经济实力制定购房计划，不致因市场的波动而产生恐慌心理，正确引导消费者理性的市场心理预期和科学的房屋消费观念。政府税收的调节可以考虑通过税费转移支付的方式增加公共住宅的供应量，抑制房价的上涨。政府可以规定发展商每开发一个商品房项目，就必须按其所开发商品房建筑面积的10%建造一个公共住宅项目，项目建成后所有权归国家所有，由政府以低价出卖或出租给低收入群体，解决低收入群体的住房问题。发展商建造公共住宅项目的成本可以从其商品房项目的应缴税费中进行等额扣减，从而通过税收政策的调整达到抑制房价上涨的目的。
三、进一步完善廉租房政策
在房地产市场深入推进过程中，低收入人群的住房需求难以满足是普遍现象。政府要积极介入低价住房市场，从社会政策的角度进行统筹安排,为中低收入群体提供充分的住房保障。英国、新加坡、香港等国家和地区的政府从很早就开始对住房制度进行干预，致力于解决居民住宅短缺的问题，建造公共住宅以低价租给低收入家庭。目前我国已建立了面向低收入阶层的廉租房政策，收到了一定的成效。将城市低收入家庭的租房问题与流动人口的住房问题统筹考虑，逐步增加补贴标准和补贴覆盖面，解决弱势群体的租房问题，适度降低这一部分人的购房需求，是抑制房价上涨的有效措施。
四、加强房地产领域的立法
当前房价虚高，除了存在信息不对称、市场信号失灵等因素，一个重要原因是有关房地产市场的法律制度不健全。因此，应加强房地产方面的立法。通过立法确定房地产开发市场经营活动的平均利润率，或是对超过社会平均利润率部分的利润实行高额度的征税。通过政府调控的方式，为房地产市场的有序发展创造一个良好的制度环境。建议对于一些地产商或投机者编造、传播虚假信息误导消费者，囤积房屋或是通过市场操纵、投机炒作等手段所引起的房地产价格虚高问题，可以采取法律的调整手段，将这一类行为明确界定为违法行为。
五、加强政府对房地产市场的调控和管理
房地产市场比较特殊，不同于其他的一般市场，在中国人口众多而土地却相对匮乏的条件下，这种特殊性表现得更加明显。据统计，2004年全国的城镇建成区仅为3.18万平方公里，约为全国土地面积的0.3％，但却容纳了约6.5亿人（城市人口5.4亿，进城务工人员1.1亿）。由于城市土地十分有限，住房供给相对不足，房价很难达到均衡点。如果完全由市场自行调节，只会导致房价不断攀升。对开发商而言，只要能拿到土地，把房子盖起来，就能赚到钱。此外，一部分人在上涨的心理预期下把房屋当作投资品来投资，也加剧了需求对价格的刺激，拉动了城市的上涨。因此，房地产市场是不能完全依靠自由市场自行调节的，政府可以运用“看得见的手”进行市场调控和干预，对房地产必须进一步加强和完善政府的管理和引导。中央政府应加大对各项调控政策、措施执行情况的检查和监督力度，督促各级地方政府将中央的各项政策措施落实到位。同时，还应建立相应的问责制度。对于落实政策不力、房价不断攀升的地方，应追究相关责任人的责任。各级政府必须适应新形势的发展，加大行政管理和宏观调控的力度。政府对房地产市场的管理不能只是“头痛医头，脚痛医脚”，应当具有前瞻性、系统性和科学性，规范制度，严格执法，避免政府管理的错位和缺位。
（通讯员：沈提安）
