提出人：曹志伟
内容：
住房问题关系民众福祉。但由于房地产交易市场信息不对称的原因，使得购房者不得不选择房地产经纪服务。二手房交易中经纪服务渗透率在2021年已达89%，预计到2026年可达91%。当前头部房地产经纪服务平台在市场中形成了绝对垄断地位，并已形成了“一手二手齐抓，买卖双方通吃再吃银行”的局面，增加了房地产交易各方的成本，存在金融风险。
对此，住房和城乡建设部、市场监管总局在2023年4月发布了《关于规范房地产经纪服务的意见（建房规〔2023〕2号）》，随后我省在同年8月发布了《关于规范房地产经纪服务的实施意见》，以落实其意见。
然而，买卖双方信息不对称、房地产经纪市场垄断的问题犹存，因而市场问题日益严重。经调研，具体问题如下。
一是二手房交易中房款常违规存入经纪机构账户。上述规定明确房款需监管，除非交易双方明确要求。然而，实操中除定金外的房款常被引导转入经纪服务机构账户，经调研发现，大额房款冻结时间往往长达15-22天。不仅资金占用时间长，还存在经纪服务机构私自挪用房款的风险，威胁交易资金安全，引发金融风险和社会矛盾。
二是一手房信息是否公开受开发企业广告投放和付费服务影响。房地产经纪服务机构有责任确保所发布的楼盘信息准确及时，以维护市场秩序和消费者权益。但不少开发企业反映：B壳上的楼盘信息常错误或过时，开发企业被要求支付高额广告费才以更正。导致开发企业增加成本，误导购房者，侵犯知情权。部分经纪机构还利用信息垄断地位，在无服务无成交的情况下预收费用，严重破坏市场公平。
三是房地产经纪机构收取高额渠道费才推荐银行按揭服务。国家统计局发布，2024年1-10月个人按揭贷款总额高达12436亿元，说明购房者通过按揭贷款的方式购房的需求旺盛。然而，经纪服务机构控制按揭贷款流向，利用信息不对称和市场垄断地位，索取高额渠道费。2023年，某经纪机构向广州一国有银行支行收取1.4%的渠道费，总额高达1亿元。
针对上述情况，我建议在现有的房屋管理系统基础上，整合政府、银行、房地产企业、房屋业主的房源信息，以数字化+AI，打造永“不打烊”的房屋交易平台，降低交易成本，促进房地产行业健康发展。具体如下：
（一）打造平台、构建信息库。政府主管部门建立全国联网的房屋信息数据库。数据库系统向存量房屋业主、开发企业开放端口，允许实名注册后上传放售放售房源。政府核查房源相关信息的合法性，确认无误后允许挂牌；若虚假房源将被惩处并影响征信。系统实时更新房屋信息，如抵押和析产状态。这样，房屋管理系统就成为了24小时不打烊的房屋交易超市。
（二）通过搜索引擎选房。秉持满足“外地人在全国任一城市轻松找到满意房源的需求”。政府协同规划、公安等多个部门提供各区域楼盘的居住配套资料及负面信息，用户购(租)房输入预算和要求条件后，AI就自动筛选匹配房源供选择。
（三）供需互联通。系统筛选房源后，需求方向业主提供联系方式；业主在限期内联系需方沟通，双方可同时与多方联系比较。
（四）建章立制，促安全成交。政府部门在平台发布各类房屋交易合同范本供参考。网签前，系统提示房屋能否正常过户，交易双方可自主或委托经纪服务机构完成网签和交易。按揭贷款购房也用此机制，银行公开利率、放款时间等信息，购房者可自由选择平台上的银行、公积金中心办理按揭。
（五）强监管。政府部门筛选银行设存量房交易资金监管帐户，交易全过程涉及费用均纳入监管。
（六）结案闭环、服务提升。委托经纪服务机构协助交易结束后，买卖或租赁双方可评价其服务。政府设服务机构黑白名单，重大违规或多次差评者列入黑名单，以促服务提升。
此外，在建工程抵押的预售房源，实际操作上依然采取“在建涂销+预告登记+预告抵押”同步进行的模式，这增加了开发企业负担。因此建议全省范围内推广预售房与现房、二手房交易过户操作一致，在网签时办理“带押过户（或预告登记）”。
通过上述措施，购房者、开发企业和银行的交易成本降低，促进房地产市场“止跌回稳”。我省2024年1-9月商品房销售面积5302万㎡，交易额8310.76亿元。买卖双方直接在平台交易可节省166.22亿元经纪费；按套均100㎡计算，惠及53.02万个家庭。关键是能帮助老百姓选好房、买好房、住好房。
联名人：丘育华,谢小夏,陈彦
