提出人：民进广东省委员会
内容：
党的二十大报告提出：“加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设打造宜居、韧性、智慧城市”。城市老旧小区和居民楼自主更新是以业主自我筹资为主，在原址上拆除旧建筑物后，对建筑物结构、户型、公共空间和配套设施进行优化重建，是城市更新的重要路径。推进城市老旧小区和居民楼自主更新，一方面可以调整和优化产业布局和房地产投资格局;另一方面可以改善社区基础设施和人文环境、教育、卫生、文化与就业等，有力推动供给侧和需求侧的升级，是经济内生动力发展的需要。
一、推进城市老旧小区和居民楼自主更新面临的问题
（一）缺乏省级层面的政策指引和具体工作机制
目前，省级层面尚未出台城镇老旧小区和居民楼自主更新的指导意见或政策指引，未明确自主更新工作任务、实施机制、保障措施、支持政策、开发报建、规划许可等具体工作要求和流程。自主更新涉及住房城乡建设、自然资源、发展改革、财政等多个部门，各地各部门对自主更新的认识不统一，未建立起上下联动、多部门协同、齐抓共管的工作机制，业主报批报建无章可循，行政审批部门无据可依。
（二）产权人自主更新动力不足
城市老旧小区和居民楼规划设计标准较低，当前城市规划建设技术指标主要适用于新建小区和建筑，相关强制性条文往往成为既有危旧房改造的技术障碍，特别是消防和规划技术标准作为强制性技术标准，矛盾尤为突出，导致危旧房无法原拆原建，甚至需要牺牲部分建筑面积才能满足现行规范和标准，造成产权人自主更新改造动力不足。
（三）产权人取得共识困难
老旧小区和居民楼自主更新因房屋产权分散，产权关系复杂，一旦业主之间无法就改造意见达成一致，自主更新将很难推进。尽管《民法典》设定了“双3/4”的投票规则，但在实操层面往往实行100%同意制。这种全体一致同意的做法赋予每位产权人一票否决权，增加了机会主义行为，大幅增加自主更新的成本和难度。并且，自主更新项目中如何对这些分散产权下的房屋实施报建审批，政策上尚未予以明确。
（四）资金筹措困难，社会力量参与意愿不强
老旧小区和居民楼的产权人多为经济条件较差、无稳定收入或丧失劳动能力的群体，无力承担每户20-40万元的改造成本。老旧小区微改造目前以中央、省、市各级财政资金为主，各地方政府财政压力大，难堪重负。自主更新在规划技术指标上不会有太大突破，社会力量盈利空间以及盈利点较少，叠加房地产市场行情下行因素，社会力量参与意愿不强。
二、建议
（一）加强省级层面政策统筹指导，建立健全工作机制
一是由省政府制定推进城市老旧小区和居民楼自主更新的专项指导意见或政策指引，明确支持各地市开展自主更新，规定改造流程、支持措施和有关部门联合审查审批的工作机制。二是尽快建立我省城市老旧小区和居民楼的存量数据库，划分出“亟待改造”、“可推动改造”和“短期内无需改造”三个类型，在我省选取10个城镇老旧小区或独体危旧房屋自主更新试点项目进行试点探索。三是设立省级工作领导小组，统一领导全省的自主更新工作，同时加强地市层面引导，鼓励各地市制定本市自主更新试点的相关政策措施。
（二）优化完善审批流程，适当放宽技术标准
一是对城市老旧小区和居民楼现行规划、消防标准和规范，以不低于现状条件为底线对相关标准进行适应性优化完善，允许适当放宽建筑间距、退距、绿化等强制性现行技术标准。二是按照因地制宜的原则，支持在保障公共安全的前提下，放宽原拆原建要求，允许单栋居民楼按不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系进行规划报建，老旧小区按不增加户数、不改变原建筑用途、不突破用地红线进行规划报建，允许合理的扩容提质。三是简化审批手续，各有关部门按照职能分工相互配合，建立自主更新审查审批“绿色通道”，高效推动各项工作有序开展。采用公示等方式替代征求意见，降低自主更新报建难度。
（三）充分发挥居民自治作用
一是采用“居民主体、政府主导、住建主推、街道主抓、社区主责”的思路，既要充分发挥居民自治作用，政府部门、街道、社区居委也要全流程给予支持和指导，通过建立多层次的协商机制和群众参与模式，快速凝聚居民共识。二是指导产权人成立自主更新委员会，通过召开业主大会，严格按照《民法典》“双3/4”的表决比例解决表决比例问题。三是制定自主更新项目产权人意愿归集工作规程，按标准化工作流程收集产权人改造意见、改造需求，并通过公示、问卷调查等形式公开展示进度和成效。设立透明的沟通渠道和投诉机制，减少因信息不对称造成的误解或反对意见。
（四）给予财政支持和财税优惠，拓宽资金来源
一是增加升级财政支持力度，设立专项资金支持自主更新项目，以补助改。二是探索发行地方政府专项债券募集自主更新项目资金，缓解财政困难。三是鼓励银行等金融机构提供专项金融服务，通过支持房产抵押进行融资担保，支持产权人通过提取物业专项维修基金、单位住房维修基金、个人住房公积金以及申请公积金贷款等方式筹集改造资金。
