提出人：毕亚林
内容：
一、 背景情况
党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《建议》）提出“推动房地产高质量发展”，这是以习近平同志为核心的党中央面向“十五五”这一新的起点，着眼全局作出的重大决策部署。2025年12月召开的中央经济工作会议明确提出，要“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。”
在当前“十五五”规划开局、加快构建房地产发展新模式的关键时期，中央对房地产市场的政策方向清晰而坚定，政策重心正从短期“救市”转向兼顾稳定与改革的系统性重构，旨在通过消化存量、优化增量、改革制度来推动行业根本性转型，实现房地产向新发展模式的平稳过渡。
二、存在问题
（一）商品房库存总量依然高企，去化周期远超合理区间
尽管目前中央和地方多措并举推进商品房去库存工作，但根据国家统计局数据，截至2025年11月末，商品房待售面积为7.53亿平方米，相当于全国14亿人都能分到0.5平米，市场存量规模依然十分庞大。全国百城新建商品住宅去化周期攀升至27.4个月，远超12-14个月的合理区间。
（二）销售价格整体下行，进一步加剧了房企的现金流压力和债务风险
全国商品住宅销售价格已进入同比普遍下降的调整区间。根据国家统计局2025年6月的数据，70个大中城市中，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降1.4%、3.0%和4.6%，这直接抑制了购房者的入市意愿，加剧了市场观望情绪，导致销售回款缓慢，从而与高库存形成“价跌量滞”的负向循环，进一步加剧了房企的现金流压力和债务风险。
（三）虽然目前商品房闲置问题严峻，但刚需群体依然买不起
在商品房总量充裕的同时，居民购房压力却依然巨大，2025年上半年全国百城平均房价与居民收入比高达10.0，这意味着一个普通家庭需要不吃不喝十年才能买得起房，而一线城市的这一比例更是达到了25.4，导致青年人等刚需群体因房价与收入严重不匹配而“望房兴叹”，形成了“有房没人住”与“有人没房住”并存的困境。
究其原因，一方面，在过去高速扩张的模式下，房企普遍依赖银行信贷的杠杆资金获取土地，导致地价畸高，使得当时开发的房屋，即使现在以原始成本计价，其由高地价和巨额财务成本构成的“历史成本”，也依然远高于刚需主体的实际支付能力。另一方面，一个健康的住房体系本应包含相当比例的保障性住房，以满足不同群体的需求，比如香港保障房占比为45%，新加坡保障房占比为80%。而我国的保障房少之又少，商品房的价格又与居民实际的收入水平无法匹配。
三、对策建议
建议按“商品房归市场、保障房归民生”的分类发展思路，优先解决保障房问题，具体建议如下：
（一）构建常态化收储机制，加速一部分商品房库存向保障房转化
响应中央政策要求，建议建立省级存量商品房收储常态化工作机制。由省办公厅牵头，联合住建厅、国资委、审计厅，指导各地市政府、地方国企推进开展商品房库存去化以及保障房收储工作，将现有存量商品房纳入保障房体系进行专业化运营。
（二）推动国企存量资产剥离转化，扩充保障房源
目前，存量商品房收购无法规模化推动的主要原因是开发商无法接受亏损出售。为了解决这个痛点，可以先从国企开始，建议选取广州开展试点，推动国企对难以通过市场化方式处理的存量商品房，以挂账处理的方式进行“资产剥离”转移至安居集团，扩充保障房源，并支持对收购存量商品房用作保障房的项目调整考核标准，为地方国企减负。此种模式既有利于推动存量商品房去库存，也有利于带动装修、家电、物业等下游消费，激活相关产业链。
（三）摸清需求，租购并举，进一步完善公租房、保租房、配售房的多层次住房保障体系
为精准匹配不同群体的居住需求与支付能力，目前我省已初步建立起以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系。所谓配售房是指由政府提供、限定价格，面向刚需群体销售，不能上市交易的住房；保租房是提供给符合条件的新市民、青年人等群体的租赁住房；公租房是提供给本市中等偏下收入住房困难,符合一定的收入门槛的特定人群的租赁住房。建议将收储的商品房做好规划部署，依据现有政策、市场需求、项目区位，测算相应人群可承受的售价或租金，做好科学规划，按上述保障房类型进行分类配置。同时，也要拿出“实招”处理好同一项目其他商品房业主的“资产负债表”优化问题。
（四）灵活运用多种金融工具，支持保障性住房工作
建议建立“收购-运营-资产证券化”的市场化运作体系，通过政府发地方专项债的方式收购存量商品房并转化为保障房，后续可创新运用资产证券化工具，将未来租金收益权打包发行REITs（不动产投资信托基金），回笼收购资金并吸引社会资本，形成可持续的资金流转闭环，在不增加政府长期负债的前提下，同步实现快速去库存、补充保障房供给、化解企业债务风险的多重目标。
