大会发言材料（51）
于欣伟委员
（代表民革广东省委会）的发言
——关于推进我省农房和宅基地使用权
流转和抵押改革试点的建议
随着广东现代农业发展和新农村建设、金融支农创新工作的进一步推进，全省各地对加快农村产权流转的要求越来越强烈。为此，搭建农村产权交易平台，建立农村产权交易中心，完善农村产权交易市场，不仅是建立和完善现代市场体系和现代产权制度的需要，更对盘活农村以土地为核心的集体资产、促进“三农”要素资源合理配置和有效利用、加快现代农业发展、推进城乡统筹发展，具有十分重要的意义。
近年来，我省落实中央全面深化改革决策部署，加快实施创新驱动发展战略，以深化农村产权制度改革、激活农村生产要素为动力，主动对接中央有关农村产权流转交易政策，对一系列具体的改革试验进行探索，目前五华县和连州市已经作为指导意见中“两权”抵押贷款试点试验区。
然而，目前相关制度缺乏，制约了农房和宅基地使用权流转和抵押贷款。主要表现在以下几个方面：
第一，宅基地管理监督制度。农村普遍存在着“一户多宅”、违章超建及农房产权宅基地没有登记等现象，制约了农房和宅基地使用权流转和抵押贷款的发展。
第二，宅基地有偿退出制度。对可以收回的宅基地政策界限、收回程序和补偿标准缺乏具体规定，没有引导村民主动退出宅基地的激励机制以及宅基地增值收益分配机制，不利于农房和宅基地使用权的良性流转和交易。
第三，集体经济组织权利保障制度。在农房和宅基地使用权流转过程中，出现一些农民退出宅基地后其集体经济组织成员的权利就被取消的现象，以及因农房或宅基地涨价升值而后悔当初低价出售，继而要求受让方作出补偿，双方僵持不下闹上法庭的问题。
虽然社会对流转需求巨大，但由于省内合法农房和宅基地使用权的流转及贷款发展不顺利，造成“非法地下农房交易市场”（俗称黑市）非常活跃，严重影响社会和谐稳定。一是由于经由黑市交易无法变更房屋产权，农民只能贱价售房；二是交易得不到政府部门公信力的保证，将埋下产权纠纷隐患；三是加大农房处置难度，农房抵押贷款申请很难达成，变相侵害农民合法利益。
另外，农村宅基地流转引发的另一个现实问题便是“小产权房”的大量建设，在“小产权房”开发过程中由村集体为主导，农民居民个体不承担责任，因此乐于将城市化发展带来的福利变现。在巨大经济利益驱使下，“小产权房”虽不受法律保护，但仍有不少地方违法建设。
为此，建议：
第一，抓紧建立相关的配套制度，保障农房和宅基地使用权流转和抵押贷款改革实施，特别是有效的宅基地管理监督制度、完善的宅基地有偿退出制度、合理的集体经济组织成员权利保障制度。宅基地管理监督制度至少包括农房确权登记制度、对违章建筑的监督和管理、农房规划审批制度等；宅基地有偿退出制度涉及违规用地惩处机制、宅基地有偿取得和使用机制、宅基地退出利益分享机制、宅基地退出补偿机制和保障机制等，其中保障机制主要集中在设立“宅基地资金库”和“土地指标库”。在集体经济组织成员权利保障方面，一是将股份制的股权管理办法引入到合作制领域，使按份共有集体资产能够进入市场交易；二是在农村集体经济组织成员权变更方面，实行成员权与股东权分离。出让农房的集体经济成员保留其集体经济成员权，购入农房的非本集体经济成员不取得该集体经济组织的成员权，但能取得股东权及收益权。
第二，完善配套措施，提供基础支撑，启动农房流转改革工作，在流转对象、范围、程序以及风险防范等方面进行改革尝试，建立广东省农村产权交易中心，建立“两权”抵押、流转、评估的专业化服务机制，突破原先只允许在本村农户之间流转的政策规定。
建立广东省农村产权交易中心，农村产权交易统一集中管理和交易，对行政资源、产权资源、交易平台进行整合，实现资源的集约有效利用，建立统一交易规则，交易鉴证、服务标准、交易软件、交易监管，全面规范农村产权交易体系。构建交易产品九大类分别为：农村土地承包经营权、村集体经济组织“四荒地”使用权、农村集体经济组织养殖水面承包经营权、农村集体林地使用权和林木所有权、农业类知识产权、农村集体经济组织股权、农村房屋所有权、农村闲置宅基地使用权、农业生产性设施使用权。实行联动模式，各区、县（市）设立分平台，业务接受省交易中心管理，为产权流转交易提供场所、配套设施、信息发布、组织交易、鉴证、咨询、投融资等服务。所辖农村集体产权依法转让、出租、入股、抵押或其它方式流转交易的，须在省农村产权交易中心进行，鼓励农民个人产权进场流转交易。
第三，建立相应的信贷管理制度并制定实施细则，开放民间金融机构开展“两权”抵押贷款业务，盘活农村资源、资金、资产，为推进农村土地制度改革提供经验和模式，以促进农民增收致富和农业现代化加快发展。
（发言者系民革广东省委员会副主委，民革广州市委员会主委，广州大学副校长、教授，民革）
